인수 0원이지만, 5회 유찰이 말하는 ‘환금성 경고’ — 파주 동패동 근린시설

의정부지방법원 2025타경62503. 파주시 동패동 1761-5에 위치한 근린시설 경매입니다. 감정평가상 대상 기호(1)~(5)는 모두 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 사건 감정가 776,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 130,423,000원입니다. 말소기준권리는 2017.10.20. 설정된 고산농업협동조합의 근저당권 588,000,000원이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

사건 조사상 임차인·점유자 3명이 확인되지만 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 130,423,000원이고, 권리 인수액은 0원입니다. 다만 점유자가 존재하므로 인도와 명도 부담까지 없는 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

말소기준권리는 2017.10.20. 접수된 고산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원이며 채무자는 소유자 유한회사골드입니다. 2025.02.07. 전주농업협동조합의 가압류 300,000,000원과 2025.03.06. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

2024.03.27. 먼저 진행됐던 임의경매개시결정은 2024.05.31. 취하를 원인으로 2024.06.05. 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 2025.05.16. 압류 역시 2025.05.26. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 등기상 후순위 권리 중 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도는 남는다

사건 조사상 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 동일 보증금이 중복 합산된 관계도 없습니다. 세 점유자의 전입일은 모두 2017.10.20. 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.

③ 가격 해석 — 감정가 대비 16.81%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 130,423,000원으로 감정가 776,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 근린시설이며, 감정서상 여러 기호가 포함된 사건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리는 것은 위험합니다.

유찰이 추가되더라도 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자의 미배당액은 760,202,922원에서 798,747,230원, 825,643,062원으로 증가합니다. 이는 가격이 내려갈수록 매수인이 떠안을 권리가 커진다는 뜻이 아니라, 담보채권의 회수 부족분이 커진다는 의미입니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,423,000원 가정)

채권액 합계 888,000,000원 중 127,797,078원이 배당되고 760,202,922원이 미배당되는 가정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 운광초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
• 용도. 감정 대상 기호(1)~(5)는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 등재돼 있습니다.
• 도로·토지. 서측으로 약 13m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 세장형으로 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표기돼 있습니다. 공시지가는 3,011,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 이용 형태. 감정 대상 중 기호(나),(다)는 기준시점 현재 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 독립 사용과 임대 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 사건 전체 범위 확인. 감정서상 기호(1)~(5)가 포함돼 있으므로 각 물건번호, 전유부분, 대지권, 일괄매각 여부와 최저가 적용 범위를 매각공고 원문에서 대조하세요.
• 실제 점유 재확인. 301호, 202·203호, 106호의 점유자가 조사돼 있습니다. 현재 영업·거주 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 106호 이용 적법성. 106호는 주거 점유로 조사됐지만 공부상 이용상태는 일반음식점입니다. 실제 사용 상태와 원상회복·영업 인허가 문제를 확인하세요.
• 통합 사용 부분 점검. 벽체 없이 일체로 사용 중인 기호(나),(다)의 구분소유 독립성, 출입구·전기·급배수·소방시설 분리 여부를 확인하세요.
• 수익성 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 임대료, 공실 기간, 관리비, 시설수선비와 예상 재매각가를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 표기와 일반상업지역·지구단위계획 내용을 관할 기관과 원문에서 확인하세요.
• 배당 외 비용 확인. 당해세, 체납 관리비, 공용부분 비용, 명도비용과 폐업·시설 철거비가 실질취득비용에 추가될 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각공고의 물건별 표시를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증되지 않았다”

이 사건은 말소기준 이후의 등기와 임차관계가 정리돼 매수인 인수액이 0원인 권리구조입니다. 그러나 사건 조사상 3명의 점유·임차 관계가 존재하고, 일반음식점 용도의 근린시설이 5회 유찰돼 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 이는 단순한 할인 기회로만 볼 수 있는 숫자가 아니라 시장의 응찰 수요가 약했다는 경고이기도 합니다.

실질취득액은 최저가 낙찰 가정 시 130,423,000원이지만, 실거래 비교 없이 이 금액이 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 환금성과 수익성은 보수적으로 재검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 각 호실의 실제 점유, 임대 가능성, 통합 사용 상태와 재매각 수요를 숫자로 확인하는 데 있습니다.