인천지방법원 2025타경507727. 간석동 도영에이베네치움 6층 605호, 전용 13.11㎡의 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 오동현이며 2020.12.22 소유권이전 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 강은지의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.12.23, 확정일자는 2021.01.06, 주민등록일과 점유개시일은 2021.01.19이며, 보증금은 100,000,000원입니다.
등기부상 과거 우리은행 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 현존 권리 가운데 말소기준은 2023.05.11 주택도시보증공사 가압류이고, 임차권등기는 그보다 앞선 2023.04.25에 등기돼 있습니다. 따라서 강은지는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 분석됩니다. 원칙적인 배당계산만 적용하면 매각대금 73,000,000원에서 집행비용 1,714,000원을 빼고 71,286,000원을 배당받아 보증금 부족분 28,714,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507727 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 6층 605호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로362번길 65 |
| 용도 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택 · 전용 13.11㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 내 6층 605호 · 사용승인 2012.01.06 |
| 소유자 | 오동현 · 2020.12.22 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 가압류가 말소기준
2012.05.25 설정됐던 우리은행 근저당 2건은 각각 2015.09.11과 2020.12.23에 말소돼 현재 권리분석의 말소기준이 아닙니다. 강은지의 주택임차권등기는 2023.04.25, 주택도시보증공사 가압류는 2023.05.11이므로 임차권이 앞섭니다. 이후 2025.02.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권은 있지만 확약이 있다
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은지 | 6층 605호 13.11㎡ 전부 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 임대차계약 | 2020.12.23 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.01.06 |
| 주민등록 / 점유 | 2021.01.19 / 2021.01.19 |
| 임차권등기 | 2023.04.25 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 2023.04.25 |
| 보증금 | 100,000,000원 |
강은지는 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 주민등록과 점유개시가 말소기준인 2023.05.11보다 빠르고 확정일자도 갖추고 있어, 권리 자체만 보면 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 존재하므로 해당 임차권에 대한 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.
③ 가격 비교 — 66.4%라는 숫자만 믿으면 안 된다
제공된 비교 실거래는 도영A베네치움 2건입니다. 두 거래 모두 110,000,000원이지만, 대상 물건의 전용면적은 13.11㎡인 반면 비교 거래는 15.84㎡와 18.73㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최신 거래 역시 2022.08이어서 현재 회차의 가격 판단에는 표본 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 15.84㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 18.73㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 110,000,000원 |
최저매각가 73,000,000원은 비교 실거래 평균 110,000,000원의 66.4%입니다. 확약을 반영한 실질취득 역시 73,000,000원이므로 숫자상 할인폭은 큽니다. 다만 대상 면적과 비교면적이 다르고 거래 건수도 2건에 불과하므로, “110,000,000원 시세 대비 확실히 싸다”라고 단정할 정도의 표본은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 임차인 강은지 보증금 | 100,000,000원 | 71,286,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 595,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
순수 배당계산상 임차인 강은지의 미배당 보증금은 28,714,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때 인수액은 오히려 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 73,000,000원 | 28,714,000원 | 확약 반영 0원 |
| 5회 유찰 시 | 58,400,000원 | 43,051,200원 | 확약 반영 0원 |
| 6회 유찰 시 | 46,720,000원 | 54,520,960원 | 확약 반영 0원 |
대항력 임차인이 그대로 승계되는 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가하므로 최저가 하락 자체가 실질 취득가 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건은 그 구조에 해당하지만, 말소동의 확약이 제출돼 있다는 점 때문에 예외적으로 실질 인수 0원으로 판단합니다. 따라서 입찰 전에는 이 확약의 원본 내용과 적용범위를 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 전용면적은 13.11㎡입니다.
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건으로 사용승인일은 2012.01.06입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 도영A베네치움은 42세대로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 해당 확약에 직접 의존합니다. 입찰 전 문언과 적용대상을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 강은지 임차권은 등기부상 선순위이므로 확약에 따른 말소 실행 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 비교시세 과신 금지. 비교 거래는 2건이고 면적이 대상 13.11㎡와 일치하지 않습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 횟수도 4.5회이므로 소형 도시형생활주택의 수요와 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 물건을 숫자만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 배당가정에서도 28,714,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어오는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 분석에서는 이 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 실질취득은 최저매각가와 같은 73,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 비교 실거래 110,000,000원의 66.4%이지만, 그 실거래는 대상 면적과 일치하지 않고 2건뿐입니다. 더구나 현재 4회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰도 4.5회입니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격과 환금성의 불확실성은 그대로 남습니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸 보이느냐’보다 확약이 실제로 임차권 승계를 완전히 제거하는지, 그리고 13.11㎡ 도시형생활주택을 73,000,000원에 받아도 되는지를 확인하는 데 있습니다.
