인천지방법원 2025타경507727. 인천 남동구 간석동 도영에이베네치움 6층 605호입니다. 전용면적은 13.11㎡, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 73,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저매각가가 35,770,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 등기부를 펼치면 이 물건의 판단을 좌우하는 것은 유찰률이 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인의 100,000,000원 보증금이라는 사실이 드러납니다.

소유자 오동현은 2020년 12월 22일 소유권을 취득했습니다. 임차인 강은지는 2021년 1월 19일 전입·점유를 시작했고, 2023년 4월 25일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 2023년 5월 11일 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐으며, 이 가압류가 말소기준권리로 분석됩니다. 임차권이 그보다 앞서 있으므로 원칙적인 권리순위만 보면 낙찰자에게 보증금 잔액이 승계될 수 있는 사건입니다.

그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 특별한 문구가 있습니다. 바로 이 확약서가 실질적인 인수위험을 해소하는 핵심입니다. 확약에 따라 해당 임차권이 말소되고 낙찰자에 대한 보증금 청구가 남지 않는다면 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 확약의 실효성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 조건부 검토 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 과거 우리은행 근저당권 설정도 확인되지만, 2012년 설정된 근저당권들은 각각 2015년과 2020년에 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 현재 말소기준으로 삼지 않습니다. 2025년 2월 24일의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 강은지의 주택임차권등기는 선순위입니다. 매각물건명세서가 이를 인수권리로 적시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 함께 표시한 이유가 핵심적인 검토 대상입니다. 등기상 선순위라는 형식적 위험과 확약에 따른 실질 인수위험 해소를 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억과 확약의 효과

※ 65,273,860원은 확약 효과를 반영하지 않은 배당 시뮬레이션상의 인수 추정액입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이는 확인된 강은지 임차권에 관한 판단이며, 확약 적용 범위 밖에 별도 선순위 임차인이 존재한다면 그 위험까지 해소되는 것은 아닙니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유·임대관계의 최종 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래와 면적 차이에 주의

도영A베네치움의 확인된 실거래 표본은 2021년 11월과 2022년 8월의 2건입니다. 모두 거래금액이 110,000,000원으로 같지만, 거래된 물건의 전용면적은 각각 18.73㎡와 15.84㎡입니다. 경매 대상인 13.11㎡와 면적이 일치하지 않으며, 거래 시점도 현재 매각기일보다 상당히 이전입니다.

확약 적용 후 인수액이 0원이라는 전제에서 최저매각가 35,770,000원은 과거 실거래 평균 110,000,000원의 32.5%에 해당합니다. 그러나 이 비율을 현재 시세 대비 67.5% 할인이라는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 표본이 오래됐고 면적도 다르기 때문입니다. 실제 13.11㎡ 물건의 현재 가격을 평가하려면 최근 동일 면적 거래 또는 적절한 면적 보정 자료가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정 · 확약 효과 반영 전)

다음 표는 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 확약으로 인한 권리 정리 전의 기계적인 배당 계산이므로, 실제 말소동의의 적용과 배당절차에 따라 배당액 및 최종 부담은 달라질 수 있습니다.

매각대금 35,770,000원은 추정 집행비용 1,043,860원과 임차인 배당 34,726,140원으로 전액 소진되는 계산입니다. 임차인 보증금 미배당액은 65,273,860원이나, 제출된 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수위험을 해소한다는 전제에서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 배당은 변경될 수 있습니다. 주택도시보증공사 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 동일 기관에 관한 별도 기재이므로 실제 독립된 채권액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 수익성을 가른다

확약 효과가 없다면 낙찰가 하락에 따라 임차인에게 배당될 금액도 줄어들고, 매수인에게 남는 인수액은 반대로 증가합니다. 그 결과 매각대금과 인수액을 합친 실질취득 부담은 임차보증금 100,000,000원 안팎에서 크게 달라지지 않습니다. 따라서 이런 대항력 인수형 구조에서는 추가 유찰만으로 경제적 부담이 실질적으로 줄어든다고 보기 어렵습니다.

반면 제출된 확약에 따라 해당 임차권의 인수위험이 완전히 해소된다면 실질 인수액은 0원이므로 낙찰가 하락이 취득 부담 감소로 이어집니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 확약의 법적 효력과 이행조건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 2012.01.06 사용승인을 받았습니다. 본건은 6층 605호로 위생설비, 급·배수설비 및 승강기시설이 확인됩니다.
• 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용 13.11㎡의 소형 주거용 집합건물이며, 일반 아파트의 환금성과 동일하게 평가하기 어렵습니다.
• 도로. 건물 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,124,000원/㎡이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 구체적인 적용 요건은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 내부 마감·설비의 실제 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 도영A베네치움은 42세대 규모입니다. 확인된 실거래는 2건으로 적고 본건과 면적도 다릅니다. 경매 통계상 평균 4.7회 유찰된 이력이 있어 재매각 가능성 및 적정 매도가격을 신중하게 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 권리를 대상으로 하고, 어떤 조건에서 이행되는지 확인해야 합니다. 특히 강은지의 임차권등기 말소와 보증금 인수책임 해소가 실제로 보장되는지 핵심적으로 검토하세요.
• 대항력·배당관계 재확인. 강은지는 말소기준보다 앞선 대항력을 갖추고 있습니다. 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조라는 사실을 잊지 마세요.
• 확약 밖의 점유관계 확인. 확인된 임차인은 강은지 1명이지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자와 별도 임차관계가 존재하는지 현황조사 및 현장 확인을 통해 점검하세요.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 확약이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우를 구분해야 합니다. 보증금 인수위험이 남는다면 단순 최저가가 아니라 매각대금과 인수액을 함께 고려해야 합니다.
• 실거래 표본의 한계. 과거 110,000,000원 거래는 15.84㎡ 및 18.73㎡에 관한 것입니다. 본건 13.11㎡와 직접 비교하기 어려우므로 최근 유사 면적의 거래·호가를 추가 확인하세요.
• 유찰 원인 점검. 이미 6회 유찰됐으며 건물 경매 평균 유찰 횟수는 4.7회입니다. 권리 위험에 대한 입찰자 우려, 실제 물건 상태, 거래 수요 등 원인을 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유상태를 단정할 수 없습니다. 점유자, 인도 협의 필요성, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 경매 원본 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서, 배당관계 및 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “3,577만원에 사는 물건인가, 1억을 떠안는 물건인가”

이 사건은 감정가 대비 최저가가 크게 내려갔다는 사실보다, 선순위 임차권의 인수위험이 확약으로 해소되는지가 훨씬 중요합니다. 임차인 강은지는 보증금 100,000,000원에 대항력과 우선변제권을 갖추고 있으며, 현재 매각가 가정에서 65,273,860원의 미배당액이 발생합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 약 100,000,000원 수준에 머무를 수 있습니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 해당 확약이 강은지 임차권의 말소 및 보증금 인수위험 해소로 이행된다면, 매수인의 실질 인수액은 0원이고 현재 최저매각가를 기준으로 검토할 수 있습니다. 다만 이 효과는 확인된 해당 임차권에 관한 것이며 확약 범위 밖의 다른 권리까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 과거 실거래 평균 110,000,000원은 경매 대상보다 면적이 큰 물건의 2021~2022년 거래입니다. 이를 현재의 직접적인 비교 시세로 사용해 “시세보다 확실히 저렴하다”고 판단할 근거는 부족합니다. 6회 유찰된 소형 도시형생활주택이라는 특성을 감안해 환금성과 실제 매도 가능가격을 별도로 검토해야 합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약의 효력과 이행조건이 확인되면 인수위험은 크게 완화되지만, 그 확인이 완료되기 전에는 선순위 임차권을 가볍게 볼 수 없습니다. 권리 정리 확인이 먼저, 현재 시세 검증이 다음, 입찰가격 결정은 마지막입니다. 낮은 최저가만 보고 서둘러 입찰하기에는 확인할 사항이 많은 물건입니다.