37,730,000원
인천지방법원 2025타경507733. 도화역 동남측 인근의 5층 다세대주택 가운데 3층 302호, 전용 34.76㎡입니다. 감정가 110,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가격은 37,730,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 할인율보다 임차관계의 두 갈래를 먼저 봐야 합니다. 이하민의 보증금 167,000,000원은 선순위 임차권으로 등기돼 있으나 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 반면 이정민은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
등기부상 과거 죽변수산업협동조합 근저당권은 2022.01.14. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.02.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 2024.01.08. 등기된 이하민의 주택임차권은 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 이 확약은 이하민 임차권에 관한 것이므로 이정민의 미상 위험까지 없애지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 573-7 이레하이니스 3층 302호 인천광역시 미추홀구 주안로7번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.76㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 최근영 (2022.02.25. 소유권이전 · 거래가액 167,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 입찰보증금 | 특별매각조건 · 최저매각가격의 10분의 2 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 권리와 미상 위험을 분리
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정민 | 미상 | 2024.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 이하민 | 167,000,000원 | 2021.12.20 | 2021.12.22 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 확약이 없다면 현재 최저가 배당 산식상 이하민의 미배당 보증금 130,349,140원이 매수인 인수액으로 남습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약은 이정민의 미상 위험에는 적용되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 23.0%라는 할인율만 믿을 수 없는 이유
이레하이니스는 2017.11.21. 준공된 6세대 다세대주택입니다. 등재된 거래는 3건이며 평균은 164,000,000원, 최신 거래는 2022.04.의 155,000,000원입니다. 현재 최저가는 자료상 평균의 23.0%이지만, 거래 시점이 오래됐고 이정민의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 37,730,000원을 완결된 실질취득액으로 보고 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 32.62㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.02 | 34.76㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2021.12 | 34.76㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 164,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,079,140원 |
| 1. 임차인 이하민 보증금 | 167,000,000원 | 36,650,860원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 167,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 산식상 이하민의 미배당액은 130,349,140원이지만 말소동의 확약서로 실질 인수액은 0원*입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 이정민의 권리가 금액으로 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 부담은 고정
| 회차 | 매각가 | 이하민 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,730,000원 | 130,349,140원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 141,464,398원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 149,245,079원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이하민의 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 167,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 이번 사건은 확약으로 그 구조가 해소됐지만, 이정민의 미상 권리가 남으므로 추가 유찰을 곧바로 추가 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화역 동남측 인근으로 연립주택과 다세대주택이 분포하는 주거지대이며 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 302호이며 위생 급배수시설과 소화설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,466,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대로, 등재 거래는 3건이고 경매 매각률은 11.11%, 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 이행 조건과 임차권등기 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 이정민 보증금 확인. 임대차계약서, 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 총인수액을 확정하지 마세요.
- 실제 점유자 확인. 이하민의 임차권등기와 이정민의 현황조사 기록이 함께 존재하므로 현재 점유자와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 주의. 특별매각조건에 따라 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2입니다.
- 시세 재조사. 최신 등재 거래가 2022.04.이므로 2026.08.26. 입찰 전 현재 매매·전세 호가와 인근 다세대 거래를 다시 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 6세대 규모와 경매 매각률 11.11%를 고려해 재매각 기간과 금융 조달 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 위험은 미확정”
이 사건의 167,000,000원 선순위 임차권만 보면 결론은 분명합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이하민 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 확약이 없을 때처럼 낙찰가와 미배당 보증금을 합쳐 167,000,000원 수준의 부담이 고정되는 구조는 해소됐습니다.
하지만 확약 밖에 이정민이 남습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정할 수 없고, 전체 실질취득액도 37,730,000원+로만 표현할 수 있습니다. 3회 유찰과 거래 평균 대비 23.0%라는 표면 할인보다 이 미상 금액을 먼저 해소해야 합니다. 결론은 이하민 권리는 해소, 이정민 확인 전 입찰 판단은 보류입니다.
