감정가 49%보다 ‘확약 이행’이 먼저다 — 부평 명신아파트 201호

인천지방법원 2025타경507736. 부평동 명신아파트 5층 건물 중 2층 201호입니다. 소유자 이진재가 2018년 80,000,000원에 취득했고, 이후 장향임의 주택임차권이 등기됐습니다. 장향임은 2022.06.30 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2023.05.25 부평세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 임차보증금의 미배당 잔액은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다.

이번 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 기재돼 있습니다. 이 확약이 정해진 조건에 따라 이행되면 장향임의 선순위 임차권 인수는 실질적으로 해소됩니다. 반대로 확약서의 적용 대상, 대항력 포기 여부, 말소 시점 또는 이행 조건이 충족되지 않으면 현재 회차 기준 28,771,320원의 인수 위험을 다시 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준은 2023.05.25 부평세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 장향임의 전입·확정일자와 주택임차권등기는 선순위이므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 대형기선저인망수산업협동조합 가압류, 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 장향임 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 등기돼 있으며 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 장향임은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 60,228,680원만 배당되고 보증금 잔액 28,771,320원이 남습니다.

* 확약에 따른 실질 인수 0원은 확약서의 유효성, 적용 대상, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 경우를 전제로 합니다.

③ 가격 구조 — 49% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가 126,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 61,740,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 반복 유찰은 할인 폭만 보여줄 뿐, 물건의 적정가나 환금성을 자동으로 보장하지 않습니다.

확약이 없다면 낙찰가 하락분이 그대로 절감되는 것이 아닙니다. 현재 회차에서 8회 유찰 시나리오까지 최저가는 61,740,000원에서 39,513,600원으로 내려가지만, 룰상 인수액은 28,771,320원에서 50,597,645원으로 증가합니다. 따라서 최저가만 낮아지고 실질취득액은 약 90,000,000원 수준에 머무는 대항력 인수형 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

장향임의 보증금 부족분은 28,771,320원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으며, 확약 이행 시 매수인 인수 여부는 배당 부족액과 별도로 확약 조건에 따라 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천부흥초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호이며 상·하수도와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 사다리형 토지를 아파트 부지로 이용하고 있으며 북동측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 일치. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 6회 유찰된 물건이므로 할인율과 별개로 실제 수요, 건물 상태와 거래 가능 가격을 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인과 본 물건에 적용되는지 확인하세요.
• 대항력 포기 조건. 단순 말소동의뿐 아니라 대항력에 따른 보증금 인수 주장까지 해소되는 구조인지 확인해야 합니다.
• 말소 시점 확인. 잔금 납부 전후 어느 단계에서 임차권등기가 말소되는지와 필요한 서류를 확인하세요.
• 미이행 시 인수액 반영. 확약 이행이 불확실하면 현재 회차 기준 28,771,320원을 추가 부담으로 계산하세요.
• 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류로 확인하세요.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당과 인수 판단을 보정하세요.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 할인율이 아니라 확약의 완결성을 산다

이 물건의 표면상 숫자는 강합니다. 감정가 126,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 61,740,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차보증금은 89,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차에서 28,771,320원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 90,000,000원 수준에 머무릅니다.

결론은 명확합니다. 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 이행되면 인수 0원*으로 권리 위험이 크게 낮아집니다. 그러나 확약의 효력과 이행 절차를 확인하지 못하면 선순위 임차권 인수형 물건으로 분석해야 합니다. 실거래 시세 근거도 없으므로, 이 사건은 ‘49% 할인’보다 확약서 원본·말소 절차·현장 시세 확인이 먼저인 물건입니다.