한 줄 평 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 임차인 인수도 없습니다. 다만 근린시설이라는 용도 특성상 아파트처럼 가격 비교가 어렵고, 공실 상태·4회 유찰은 환금성과 운영 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
감정가
1,322,000,000원
근린시설 감정
최저가
317,412,000원
감정가 24%
실질취득
317,412,000원
인수액 0원
핵심지표
4회 유찰
공실 근린시설
의정부지방법원 고양지원 2025타경62503. 경기도 파주시 동패동 1761-5 소재 1층101호 근린시설입니다. 소유자는 유한회사골드이며, 2017년 소유권보존과 동시에 설정된 동계농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 사업성입니다. 감정가 대비 최저가는 크게 낮아졌지만, 공실 상태의 제2종근린생활시설이라는 점에서 낙찰 후 임대 가능성과 매각 가능성을 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2025타경62503 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 유한회사골드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,322,000,000원 / 317,412,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 동계농업협동조합 / 1,627,253,951원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2017.10.20 설정된 동계농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025년 전주농업협동조합 가압류, 파주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 임차인 분석 — 인수 부담 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 결론 |
|---|---|---|---|---|
| 글로벌디앤씨(주)(권경일) | 301호 | 미상 | 없음 | 인수 없음 |
| 이상준 | 202 및 203호 | 50,000,000원 | 없음 | 인수 없음 |
| 신서현 | 106호 | 20,000,000원 | 없음 | 인수 없음 |
✅ 임차인 결론 확인된 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,243,768원 |
| 1. 근저당 · 동계농업협동조합 | 768,000,000원 | 312,168,232원 |
| 2. 가압류 · 전주농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 768,000,000원 중 예상배당은 312,168,232원으로, 근저당 기준 미배당액은 약 455,831,768원입니다. 전체 채권자 기준 미배당액은 755,831,768원이며, 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 최저가 변화
유찰이 누적되며 최저가는 하락했지만 공실 근린시설 특성상 임대·환금성 확인이 핵심입니다.
⚠️ 가격보다 운영성 확인 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 근린시설은 임차수요와 업종 적합성이 가치의 핵심입니다. 낙찰 전 현장 공실 상태, 임대 가능성, 관리비·운영비 부담을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 파주시 동패동 운광초등학교 북동측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용됩니다.
- 환금성. 공실 상태이며 근린시설은 동일 비교 매매보다 실제 임대수요와 업종 경쟁력이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 매각물건명세서 비고상 공실임을 확인했으므로 낙찰 후 활용계획이 필요합니다.
- 임대 가능성. 일반음식점 용도에 맞는 임차수요와 주변 상권을 현장에서 확인하세요.
- 권리 확인. 인수권리는 없지만 실제 매각서류와 등기부 원본 대조가 필요합니다.
- 배당 구조. 근저당 미배당 약 4.56억원은 채권자 손실이지 낙찰자 부담이 아닙니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 운영이 승부처”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 보증금 인수도 없습니다. 하지만 근린시설 경매는 아파트와 다르게 낙찰 후 임대와 활용이 수익을 결정합니다. 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 공실 근린시설이라는 본질적 리스크를 감안한 입찰 판단이 필요합니다. 권리는 합격, 가격은 기회, 운영성 검토가 마지막 조건입니다.