🏷 2회 유찰 · 💰 최저 59,290,000원 · 📊 실거래 평균 117,666,666원 · ⚠️ 실제 임차인 1명 미상
인천지방법원 2025타경507788. 미추홀구 주안동 리치홈타운 씨동 3층 301호, 전용 57.075㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 121,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 59,290,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 평균의 절반 수준이지만, 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 임차권등기·확약·미상 임차인입니다. 특히 한국토지주택공사 명의의 보증금 120,000,000원은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어 실제 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
따라서 이 사건의 실질취득가는 “낙찰가 + 확정 인수” 기준으로는 59,290,000원에 가깝습니다. 다만 확약이 적용되는 것은 명세서상 을구 9번 주택임차권등기 항목에 한정됩니다. 별도로 표시된 택공사 임차인은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라, 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1218-15 리치홈타운 씨동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.075㎡ · 리치홈타운 제씨동 5층 중 3층 |
| 소유자 | 김기윤 (2019.06.24. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,126,020원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘확약 적용 범위’다
데이터상 말소기준 계산은 2002.09.23. 을구 1번 근저당권을 기준으로 잡고 있습니다. 다만 등기 흐름에는 그 근저당권의 말소기록도 함께 존재합니다. 그래서 이 물건은 말소기준 자체보다 현재 매각물건명세서에 남아 있는 을구 9번 주택임차권등기와 그에 대한 말소동의 확약서 확인이 훨씬 중요합니다.
② 임차인 표 — 보증기관 승계와 실제 임차인을 분리
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 120,000,000원 | 2019.06.05 / 2019.05.20 | 없음 | 배당요구 2022.06.24 | 대위·승계 중복신고. 보증금 합산 금지. 확약 적용으로 실질 인수 0원* |
| 택공사 실제 임차인 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 확인 대상. 보증금·전입 미상으로 인수위험 금액화 불가 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금 120,000,000원을 별도로 더하면 안 됩니다. 다만 택공사 항목은 보증금과 전입이 모두 미상이라 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 이 부분이 이 사건 등급을 낮추는 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만, ‘조건부 저가’다
리치홈타운(C,D동)은 총 16세대, 사용승인일 2002.09.18의 소규모 다세대입니다. 동일면적 실거래는 최근 3건으로, 평균은 117,666,666원입니다. 현재 최저가 59,290,000원은 이 평균의 50.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 57.08㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2023.04 | 57.08㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 57.08㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 117,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,467,220원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 산곡신용협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 91,000,000원 | 5,822,780원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 124,126,020원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 124,126,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 총 채권액은 523,252,040원, 예상배당은 57,822,780원, 미배당은 465,429,260원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 확약 적용 항목 기준이며 미상 임차인은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 더 내려가도 ‘확인 리스크’는 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 59,290,000원 | 57,822,780원 | 465,429,260원 | 아님 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 482,896,094원 | 아님 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 495,122,878원 | 아님 |
유찰이 더 진행되면 가격은 낮아지지만, 미상 임차인 리스크는 가격 하락으로 자동 해소되지 않습니다. 보증금이 얼마인지, 전입신고가 언제인지, 실제 점유자가 누구인지 확인되어야 비로소 응찰가를 정할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관교여자중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도·건물. 현황은 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2002.09.18입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다. 공시지가는 1,489,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 다세대라 거래 표본이 3건뿐입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 9번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 미상 임차인 확인. 택공사 항목은 전입신고일·보증금이 미상입니다. 보증금 미상 점유자는 대항력 유무를 단정하지 말고 “대항력 가능·미상”으로 처리해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원은 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어 실제 임차보증금에 더하지 않습니다.
- 가격 상한. 실거래 평균은 117,666,666원입니다. 그러나 실질취득가는 59,290,000원+α이므로, α가 확인되기 전에는 단순 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 소규모 환금성. 총 16세대 다세대라 아파트처럼 거래가 두껍지 않습니다. 낙찰 후 매도·전세전환 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·점유관계를 직접 확인하세요. 특히 데이터상 과거 말소권리와 배당 시뮬레이션의 연결관계는 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확인된 인수액”이 먼저다
이 물건은 최저가가 실거래 평균의 50.4%까지 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 하지만 권리분석의 결론은 “무조건 저가”가 아니라 조건부 확인형입니다. 을구 9번 주택임차권등기는 확약서로 실질 인수 0원* 처리할 수 있으나, 확약 밖 보증금·전입 미상 임차인 1명이 남습니다. 이 미상 항목이 정리되면 가격 메리트가 생길 수 있지만, 확인 전에는 실질취득가를 59,290,000원+α로 잡아야 합니다. 가격은 매력적, 권리는 미확인. 이 한 문장이 이 사건의 결론입니다.
