79,870,000원
인천지방법원 2025타경507797. 부평중학교 남동측 인근 로뎀레뷰 9층 901호로, 전유면적 49.86㎡ 전부를 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 163,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 79,870,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 본질은 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 임차보증금과 확약서에 있습니다.
임차인 안기웅은 임대차계약일 2020.12.16, 확정일자 2020.12.17, 전입·점유개시일 2021.02.15로 확인됩니다. 이 사건의 말소기준인 2021.11.29 국민은행 가압류보다 전입과 점유가 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구와 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현 최저가에서 집행비용을 뺀 예상배당액은 78,032,340원에 그쳐 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-7 로뎀레뷰 제9층 제901호 · 도로명주소 인천광역시 부평구 부흥북로 92 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 전유면적 49.86㎡ · 지상 10층 중 9층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 구조 · 철근콘크리트 평슬라브지붕 · 외벽 석재붙임 · 하이샤시 창호 |
| 소유자 | 김현희 (2021.03.12. 거래가 166,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (3회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,081,513원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
기존 한국스탠다드차타드은행 근저당과 국민은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리판정의 말소기준은 2021.11.29. 갑구 6번 국민은행 가압류 5,177,401원입니다. 이후의 서민금융진흥원·임우등·국민행복기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부평구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안기웅 9층 901호 49.86㎡ 전부 | 2021.02.15 | 2020.12.17 | 166,000,000원 | 있음 2023.04.07 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 안기웅 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시돼 있으며, 청구액 198,081,513원을 임차보증금 166,000,000원에 더해 임차보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 가격·회차 구조 — 최저가만 보면 안 된다
현 회차 최저가는 79,870,000원으로 감정가 163,000,000원의 49%입니다. 그러나 확약을 적용하지 않으면 임차인 미배당액 87,967,660원이 더해져 룰상 실질취득액은 167,837,660원이 됩니다. 이는 임차보증금 166,000,000원에 집행비용으로 빠진 금액이 반영된 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 룰상 실질취득 | 확약 이행 시 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 49% | 79,870,000원 | 87,967,660원 | 167,837,660원 | 79,870,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 39% | 63,896,000원 | 103,654,128원 | 167,550,128원 | 63,896,000원* |
| 5회 유찰 시 감정가 31% | 51,116,800원 | 116,203,302원 | 167,320,102원 | 51,116,800원* |
확약을 제외한 원칙적 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 따라서 4회·5회로 더 유찰돼도 룰상 실질취득액은 약 167,000,000원대에서 크게 달라지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 인수액이 0원이므로 회차별 최저가가 곧 실질취득액이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 1. 임차인 안기웅 보증금 | 166,000,000원 | 78,032,340원 |
| 2. 가압류 · 국민은행 | 5,177,401원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,809,452원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 임우등 | 3,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민행복기금 | 7,098,498원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 198,081,513원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 차감한 매각대금 전액이 임차인 보증금에 배당되는 가정입니다. 임차인 미배당액은 87,967,660원이며, 확약을 적용하지 않은 원칙적 권리관계에서는 매수인 인수 가능액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 전유면적 49.86㎡ 전부를 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부평중학교 남동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·업무시설이 소재하며, 근린생활시설·상업용부동산·학교·공원 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 전기·위생·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 공동주택·업무시설 건부지이며, 진입로가 외곽 공도와 접하고 도로포장 상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 대상 권리, 대항력 포기 여부, 효력 발생조건, 낙찰자에게 요구되는 절차와 제출서류를 문구 그대로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 을구 5번 주택임차권의 인수 기재와 확약서 비고가 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·점유 확인. 안기웅의 배당요구 상태, 실제 점유 여부, 배당 후 인도 및 임차권 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 도시형생활주택의 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2021.11.29 국민은행 가압류가 말소기준으로 적용되는지와 이후 가압류·압류의 소멸 여부를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 166,000,000원이므로, 확약이 없다면 현 회차 실질취득액은 167,837,660원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 룰상 총액은 167,000,000원대에서 크게 달라지지 않습니다.
반전은 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 안기웅의 임차권과 대항력에 관해 정해진 조건대로 이행된다면 인수액은 실질 0원*이 되고, 현 회차 실질취득액은 79,870,000원으로 바뀝니다. 결국 이 사건의 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 대항력 인수형, 확약 이행이 확정되면 인수 0원형. 감정가 대비 할인율보다 확약서 원문과 이행 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
* 확약 이행을 전제로 한 인수 0원 판단입니다. 확약이 적용되지 않을 때의 현 회차 룰상 미배당 인수액은 87,967,660원입니다.