인천지방법원 2025타경507798. 인천 미추홀구 용현동의 통칭 용남빌라 2층 205호입니다. 사건상 근린주택으로 분류되어 있으나, 감정평가상 공부 용도는 연립주택입니다. 1984년 12월 10일 준공된 8세대 규모의 소형 주거용 집합건물로, 감정평가 당시에는 장기간 방치된 공실 상태로 조사됐습니다.
현재 소유자는 김춘녀이며, 2025년 3월 24일 거래가액 50,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 주목할 점은 이 소유권이전등기가 2025년 2월 26일 경매개시결정 이후에 이루어졌다는 사실입니다. 경매의 말소기준권리는 이보다 훨씬 앞선 2010년 8월 18일의 안양원예농업협동조합 근저당권입니다.
등기상 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 2000년과 2004년에 전입한 2명의 임대차 및 점유관계가 핵심 변수입니다. 이들이 적법한 임차인으로서 대항요건을 계속 유지하고 있다면, 낙찰자가 배당으로 소멸하지 않은 보증금을 부담할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507798 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 50-31, 2층 205호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 인하로 143-1 |
| 통칭 / 용도 | 용남빌라 · 사건 분류 근린주택 · 공부상 연립주택 |
| 규모 / 준공 | 8세대 · 1984.12.10 준공 · 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물의 2층 |
| 거래 비교면적 | 45.0㎡ · 동일 면적 매칭 거래 |
| 면적 특이사항 | 등기 전유부분에 지하실 16.50㎡ 포함 · 건축물대장에서는 공용부분으로 등재 |
| 소유자 | 김춘녀 · 2025.03.24 소유권이전등기 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 | 82,000,000원 |
| 현재 최저가 | 13,781,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 신청채권자 | 안양원예농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 59,046,719원 |
| 말소기준권리 | 2010.08.18 · 을구 2번 · 안양원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 임차인 조사 | 전입 선행 2명 · 현재 점유 및 임대차보증금 미확정 |
| 이용상태 | 감정평가 당시 장기간 공실 · 설비 작동 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차관계는 별개
말소기준권리는 2010.08.18 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 안양원예농업협동조합의 채권최고액은 36,000,000원이며, 이후 설정된 같은 조합의 추가 근저당권, 정현정·안희순의 근저당권, 경매개시결정과 후순위 압류 3건은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 앞선 1986년 인화신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
2018년과 2021년의 과거 경매개시결정은 각각 취하 및 취소기각결정에 따라 말소됐으며, 서울보증보험 가압류와 과거 국세 압류도 이미 말소되어 있습니다. 안희순 근저당권에 부속된 질권·채권이전 및 공동담보 관련 기재도 있으므로 해당 등기의 말소·존속 범위를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 2명의 보증금이 확인되지 않았다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| YU SHIAO CHING | 2000.09.22 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 인수 위험 미확정 |
| YU HSIAO EN | 2004.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 인수 위험 미확정 |
두 사람 모두 현황조사에 등장하는 전입자이며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 여부도 확정되지 않아 우선변제권 행사 가능성과 배당 후 잔존 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 실제 임차인인지, 과거 전입만 남아 있는 사람인지, 현재까지 대항요건을 유지했는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.
특히 감정평가에서는 장기간 공실로 조사됐다는 점이 중요합니다. 전입 내역과 현장 점유 상태 사이에 차이가 있으므로, 어느 한쪽만 근거로 임차인이 없다거나 대항력이 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 입찰가와 실제 취득비용을 구분해야 한다
비교 대상은 같은 용남빌라의 45.0㎡, 2층 거래입니다. 확인된 실거래는 2025년 2월 50,000,000원, 2026년 10월 48,000,000원입니다. 전체 평균은 49,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 48,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 / 구분 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 · 최신 거래 | 45.0㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2025.02 · 이전 거래 | 45.0㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.0㎡ | 1건 | 48,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 45.0㎡ | 2건 | 49,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | — | 5회 유찰 | 13,781,000원 |
최신 거래금액은 이전 거래보다 4.0% 하락했습니다. 거래 표본이 2건으로 적어 장기적인 가격 방향을 단정하기는 어렵지만, 확인된 가격 흐름은 상승이 아니라 하락입니다. 따라서 49,000,000원의 전체 평균보다 최근의 48,000,000원을 우선적인 비교 기준으로 삼는 것이 타당합니다.
최저가 13,781,000원은 최근 12개월 평균의 28.7%, 전체 평균의 28.1%입니다. 그러나 이 비율은 입찰대금만 비교한 수치입니다. 미확정 보증금 인수액과 노후 건물의 수리 부담을 포함한 실제 취득비용의 할인율을 나타내지는 않습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 13,781,000원에 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 648,058원 |
| 1. 을구 2번 · 안양원예농업협동조합 | 36,000,000원 | 13,132,942원 |
| 2. 을구 3번 · 안양원예농업협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 · 안양원예농업협동조합 | 19,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 · 정현정 | 26,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 · 안희순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 근저당권 합계는 153,200,000원이며, 현재 최저가에서 집행비용 648,058원을 제외하면 선순위 근저당권에 13,132,942원만 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자에게는 배당이 없고, 전체 채권최고액 기준 미배당 차액은 140,067,058원입니다. 이 차액 자체가 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권액, 배당순위, 당해세, 임차인의 최우선변제·우선변제 및 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 국세·지방세 압류 3건이 있어 세금의 법정기일과 우선순위 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 임차인의 미확정 보증금을 반영하지 않은 수치입니다.
유찰 회차별 자금 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 근저당권 배당 | 미배당 차액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (16.81%) | 13,781,000원 | 13,132,942원 | 140,067,058원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 9,646,700원 | 9,073,059원 | 144,126,941원 |
| 7회 유찰 시 (8.23%) | 6,752,690원 | 6,231,142원 | 146,968,858원 |
유찰이 계속될 경우 입찰 하한은 내려가지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 실제로 발생한다면 매수인의 전체 부담은 그만큼 줄지 않을 수 있습니다. 위 미배당 차액은 근저당권 채권최고액 기준의 계산으로, 매수인 인수액이나 임차인 보증금과 동일한 수치가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 용일초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 남측 약 25m 도로에서 본건 토지 일부의 폭 약 4m 진출입로를 통해 접근합니다.
- 노후도. 1984.12.10 준공된 벽돌조 건물입니다. 장기간 방치된 공가로 조사되어 위생·급배수·난방 및 유류보일러 설비의 실제 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역과 관련이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재도 있습니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다. 감정 관련 조사상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 전체 토지면적 469.9㎡, 지목은 대지이며 자루형 평지입니다. 이 면적은 해당 호실의 전유면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물에 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최신 거래금액도 이전보다 4.0% 낮아졌습니다. 거래 표본이 적고 건물의 물리적 상태에 따라 매도 시 가격 및 매수자 확보의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선행 전입 2명 확인. YU SHIAO CHING(2000.09.22), YU HSIAO EN(2004.02.03)의 임대차계약 존재, 전입과 점유의 연속성, 실제 사용 호실을 확인해야 합니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다.
- 보증금·우선변제·배당요구. 각 임차인의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 예상 배당액을 확인해야 합니다. 대항력이 인정되는 경우 잔여 보증금이 매수인에게 인수되는지 개별적으로 계산해야 합니다.
- 공실과 전입의 모순 해결. 감정 당시 장기간 공실이라는 조사와 선행 전입자 2명의 관계를 확인해야 합니다. 실제 점유자가 없다면 그 사유와 현재의 대항요건 유지 여부를 명확히 해야 합니다.
- 호실 특정. 출입문에 호실번호가 없어 205호를 외관상 특정하기 어렵습니다. 건축물대장, 등기부, 건물 현황도 및 현장을 함께 대조해야 합니다.
- 지하실 면적 확인. 전유부분과 공용부분의 지하실 16.50㎡ 기재 차이, 지하실 132㎡ 표제부 오기 문제를 확인해야 합니다. 실제 권리 범위와 이용 가능한 공간이 일치하는지 중요합니다.
- 세금 우선순위. 역삼세무서장·성동세무서장·서울특별시의 압류 3건에 대해 당해세 여부, 법정기일, 교부청구액을 확인해야 합니다. 단순한 등기 말소 여부와 실제 배당순위는 구분해야 합니다.
- 경매개시 후 소유권이전. 2025.02.26 경매개시결정 이후 2025.03.24 김춘녀 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 경위를 확인해야 합니다. 매수인의 소유권 취득 및 인도 과정에 영향을 미치는 사항이 없는지 검토가 필요합니다.
- 건물 상태 및 수리비. 장기간 공가 상태의 급배수·난방·유류보일러 작동 여부, 누수·균열·방수 상태를 점검하고 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비와 점유 인도. 공용부분 관리비 미납, 현장 점유자, 잔존 동산 및 명도 비용을 확인해야 합니다. 공실 조사만으로 인도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
- 입찰가 상한. 최근 거래 기준 48,000,000원을 출발점으로 삼되, 미배당 인수 보증금과 필요한 수리비, 취득 관련 비용 및 환금성 위험을 반영해야 합니다. 인수액이 확인되지 않으면 합리적인 입찰 상한도 확정하기 어렵습니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 건축물대장을 최신 상태로 확인하고 선순위 임차관계의 승계 위험을 최종 검증해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다고 취득가까지 낮은 것은 아니다”
인천 용남빌라 205호의 최저가는 13,781,000원입니다. 감정가 82,000,000원에서 5회 유찰된 결과이며, 최신 실거래 48,000,000원과 비교해도 입찰대금 자체는 상당히 낮습니다.
그러나 이 물건에서 우선 확인할 것은 가격이 아닙니다. 말소기준권리 이전에 전입한 2명의 임대차관계와 보증금입니다. 이들이 대항력 있는 임차인으로 확인되면, 배당으로 소멸하지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
여기에 1984년 준공된 소규모 연립주택의 노후도, 장기간 공실로 확인된 설비 불확실성, 호실 표시 누락, 지하실 전유·공용 면적 기재 차이와 제한적인 실거래까지 겹칩니다. 확인된 가격 흐름 역시 -4.0% 하락입니다.
종합 판단은 D등급, 고위험 검토 대상입니다. 등기상 근저당권의 소멸 구조만으로 안전성을 판단해서는 안 되며, 선행 전입자들의 대항력과 인수 보증금을 확인하기 전에는 최저가 대비 시세 할인율을 투자 매력으로 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 입찰가가 아니라 실질취득비용을 얼마까지 확정할 수 있느냐에 있습니다.
