28,126,000원
인천지방법원 2025타경507798. 용현동 50-31, 통칭 ‘용남빌라’ 2층 205호입니다. 감정평가상 공부에는 연립주택으로 되어 있고, 현장조사 당시에는 공실로 확인됐습니다. 감정가는 82,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 28,126,000원입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 50,000,000원보다 크게 낮지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준보다 앞선 전입 2명입니다.
말소기준권리는 2010.08.18 설정된 안양원예농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 그보다 앞서 YU SHIAO CHING이 2000.09.22, YU HSIAO EN이 2004.02.03 전입한 기록이 있습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수는 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 감정 당시 공실이었다는 사실과 전입 기록도 서로 엇갈리므로 현재 점유 여부까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507798 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 50-31 2층205호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 공부상 연립주택 · 현장조사 당시 공실 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물 내 2층 205호 |
| 대상면적 | 45.0㎡ |
| 현재 소유자 | 김춘녀 · 2025.03.24 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 28,126,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 59,046,719원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준인 2010.08.18 안양원예농업협동조합 근저당권 이후 설정된 같은 조합의 근저당권 12,000,000원·19,200,000원, 정현정 근저당권 26,000,000원, 안희순 근저당권 60,000,000원과 현재 경매개시결정 및 후속 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 후순위 담보권 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 보증금을 모르면 실질취득가도 모른다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU SHIAO CHING | 2000.09.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| YU HSIAO EN | 2004.02.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 전입자는 보증기관이 아니라 실제 임차인으로 조사된 2명입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하는 문제는 없지만, 반대로 보증금 자체가 확인되지 않은 것이 가장 큰 위험입니다. 현장 감정 당시 공실이었다는 사정만으로 대항력 위험이 없어졌다고 단정할 수 없고, 현재 점유·전출 여부와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 56.3%, 실질취득가는 미정
용남빌라는 8세대, 1984.12.10 준공이며 대상 면적은 45.0㎡입니다. 확인된 최근 실거래는 2025.02 전용 45.0㎡·2층 50,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 50,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 45.0㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.0㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저매각가 28,126,000원은 최근 거래가의 56.3%입니다. 그러나 이 비율에는 선순위 전입자 2명의 잠재 인수보증금이 전혀 반영되지 않았습니다. 보증금을 확인하기 전까지는 실질취득가가 50,000,000원보다 낮은지, 비슷한지, 더 높은지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,126,000원 가정 · 등기채권 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 906,268원 |
| 2. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 36,000,000원 | 27,219,732원 |
| 3. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 19,200,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 정현정 | 26,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 안희순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 합계 153,200,000원 중 예상배당은 27,219,732원이고 미배당은 125,980,268원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인 보증금·최우선변제 관계도 확정되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 125,980,268원 |
| 4회 유찰 시 | 19,688,200원 | 18,933,812원 | 134,266,188원 |
| 5회 유찰 시 | 13,781,740원 | 13,133,669원 | 140,066,331원 |
유찰이 추가되면 낙찰대금은 낮아지지만, 선순위 임차인의 보증금과 대항력 여부가 그대로 미확정인 이상 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 특히 실제 인수보증금이 존재한다면 그 금액을 더한 총취득 부담을 기준으로 최근 거래 50,000,000원과 비교해야 합니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 용일초등학교 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물 상태. 현장조사 당시 공실이며 장기간 방치된 공가 상태로, 위생·급배수·난방·유류보일러 등 제반 설비의 작동 여부는 확인이 필요합니다.
- 도로. 남측에 노폭 약 25m 내외의 도로가 있고, 토지 일부인 폭 약 4m 진출입로를 통해 접근합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 469.9㎡ · 자루형 평지 · 공시지가 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. YU SHIAO CHING·YU HSIAO EN의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 감정 당시 공실과 전입 기록 2명이 공존합니다. 실제 점유·전출 여부를 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 실제 인수보증금을 더한 금액으로 최근 거래 50,000,000원과 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 역삼세무서장·성동세무서장·서울특별시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 장기간 공가 상태로 조사돼 급배수·난방·보일러 등의 작동 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 호실 특정. 출입문에 호실번호가 없어 205호 특정과 현황 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회보다 선순위 전입 2명이 더 중요하다”
감정가 82,000,000원이 3회 유찰돼 28,126,000원까지 내려왔고, 최근 확인된 동일 면적·동일 층 실거래는 50,000,000원입니다. 겉으로는 가격 차이가 커 보입니다. 그러나 이 물건에는 말소기준 2010.08.18보다 앞선 2000.09.22·2004.02.03 전입자가 2명 있고 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 등기 권리는 정리되더라도 임차 위험은 아직 정리되지 않았습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 최저가 28,126,000원을 실질취득가로 착각하지 않는 것. 두 전입자의 현재 점유와 임대차관계, 보증금 규모를 확인한 뒤 실제 인수액을 더해 최근 거래 50,000,000원과 다시 비교해야 합니다. 확인 전 단계에서는 가격 메리트보다 선순위 임차관계 해소 여부가 먼저입니다.
