인천지방법원 2025타경507798. 미추홀구 용현동 50-31, 통칭 용남빌라 2층 205호입니다. 데이터상 용도는 근린주택이고, 감정 이용상태는 “공부상 연립주택이나 현장조사 당시 공실”입니다. 감정가는 82,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 57,400,000원입니다. 얼핏 “감정가 70%”라 싸 보일 수 있지만, 비교 가능한 최근 실거래는 2025.02, 45.0㎡, 2층, 50,000,000원 1건뿐이고, 현재 최저가는 그 실거래의 114.8%입니다.
권리 쪽은 배당표 기준으로 매수인 인수액 0원입니다. 다만 안전하다는 뜻은 아닙니다. 현황조사상 전입자 2명이 있고, 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 데이터의 대항력 판정은 “말소기준권리 이후 전입 → 대항력 없음”이지만, 보증금 미상으로 매각물건명세서 보완 필요가 표시되어 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건, 장기간 방치된 공가 상태, 설비 작동 여부 미확인이 붙어 있어 입찰 전 원본 확인 부담이 큰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507798 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 50-31 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 연립주택이나 현장조사 당시 공실 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 김춘녀 (2025.03.24. 소유권이전, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 59,046,719원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 말소·압류 이력은 복잡하다
말소기준권리는 데이터상 1986.01.22. 을구 1번 근저당권으로 계산되어 있습니다. 그 이후 안양원예농업협동조합 근저당권, 정현정·이충재·안희순 근저당권, 경매개시결정, 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 목록에는 2014.03.05. 1번 근저당권 말소도 함께 표시되어 있어, 말소기준권리와 배당순위는 등기부 원본 대조가 필요합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 전입자 2명, 보증금은 미상
보증기관 승계나 대위변제 중복신고는 없으므로, 데이터상 실제 전입자는 2명입니다. 두 전입자 모두 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않고, 데이터는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음을 표시합니다. 다만 보증금 미상이라는 보완 필요 메모가 있어, 입찰 전 매각물건명세서와 전입세대열람 원본을 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU SHIAO CHING | 2000.09.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| YU HSIAO EN | 2004.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 실거래보다 높다
용남빌라의 데이터상 최근 실거래는 1건입니다. 표본이 적어 시세 신뢰도는 제한적이지만, 적어도 현재 최저가가 실거래보다 낮다는 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 45.0㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저매각가 57,400,000원은 최근 실거래 50,000,000원의 114.8%입니다. 인수액 0원을 더해도 실질취득은 57,400,000원이고, 따라서 이 물건의 핵심은 “권리 인수”보다 시세 대비 비싼 현재가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,433,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 인화신용협동조합 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 안양원예농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 안양원예농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 안양원예농업협동조합 | 19,200,000원 | 466,800원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 정현정 | 26,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 이충재 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 안희순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 70,887,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 57,400,000원 기준 총 채권액 261,587,000원 중 55,966,800원만 배당되고, 미배당은 205,620,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 미배당은 계속 크다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 57,400,000원 | 55,966,800원 | 205,620,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 40,180,000원 | 39,056,760원 | 222,530,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 234,367,268원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용일초등학교 남동측 인근이며, 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 연립주택이나 현장조사 당시 공실입니다. 장기간 방치된 공가 상태로 설비 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 도로·토지. 자루형 평지의 주거용 건부지이며, 남측 노폭 약 25m 도로와 폭 약 4m 진출입로를 통해 접근 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 특이사항. 매각물건명세서 비고에 따르면 통칭 “용남빌라”이고 출입문에 호실번호가 기재되어 있지 않습니다. 전유부분 면적과 지하실 면적 관련 기재도 원본 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준. 현재 최저가 57,400,000원은 최근 실거래 50,000,000원의 114.8%입니다. 최저가가 아니라 실질취득가와 실거래를 비교해야 합니다.
- 전입자 확인. YU SHIAO CHING, YU HSIAO EN 전입 내역이 있습니다. 보증금·확정일자·임대관계 미상으로 명세서와 전입세대열람 대조가 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수입니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 장기간 방치된 공가 상태로 위생·급배수·난방·유류보일러 설비 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 확인. 출입문에 호실번호가 기재되어 있지 않다는 비고가 있으므로 현장 특정과 점유 경계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 “114.8%”가 더 중요하다
이 물건은 감정가 기준으로 보면 1회 유찰된 70% 물건입니다. 하지만 경매에서 중요한 기준은 감정가가 아니라 실제로 얼마에 사고, 얼마에 팔 수 있느냐입니다. 현재 최저가 57,400,000원은 최근 실거래 50,000,000원보다 높고, 장기 공실·노후 설비·소규모 단지·전입자 보증금 미상·세금 압류까지 겹쳐 있습니다. 권리 인수액은 0원으로 계산되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 아직 보류. 실거래 아래에서만 검토할 만한 물건입니다.