의정부지방법원 2025타경62516. 고양시 덕양구 향동동 한일미디어타워 2층 210호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 감정가는 670,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,607,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024년 7월 16일 서인천신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 소유권 흐름에 신탁이 두 차례 등장합니다. 2022년 신영부동산신탁 명의의 신탁은 2024년 3월 14일 말소되고 주식회사다산다건설로 귀속됐으며, 이후 2024년 7월 16일 이병환이 거래가액 664,287,030원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 대한토지신탁주식회사 앞으로 다시 신탁등기가 이뤄졌습니다. 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62516 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 2층 210호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 66(향동동) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하5층, 지상15층 · 제2층 제210호 · 사용승인일 2022.12.16. |
| 등기상 소유자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 670,000,000원 / 112,607,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천신용협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리는 없다
말소기준권리는 2024.07.16. 을구 1번 서인천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 채무자는 이병환입니다. 같은 날 이병환의 소유권이전, 대한토지신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 이어졌고, 2025.03.06. 서인천신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음입니다.
② 점유·임대관계 — 현황 공실, 임대관계는 미상
감정평가상 본 호실은 근린생활시설로 현황 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 별도의 임차인 신고내역은 확인되지 않고 예상배당상 매수인 인수액도 0원이지만, 현장 점유 상태와 열쇠·관리 상태는 입찰 전에 직접 대조하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 5회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가 670,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저가는 112,607,000원, 감정가의 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 78,824,900원, 7회 유찰 시 55,177,430원입니다. 다만 이 물건은 현황 공실인 근린생활시설이므로, 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 112,607,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 78,824,900원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 55,177,430원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,376,498원 |
| 2. 근저당권 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,230,502원 |
현재 회차에서는 서인천신용협동조합의 10,000,000원 채권이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 100,230,502원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 제2층 제210호 근린생활시설로 현재 공실입니다. 기본적인 급·배수, 위생, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 가장형이며 주상용 건부지로 이용 중이고, 북동측 및 서측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구, 상대보호구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 사용승인일은 2022.12.16.이고 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 대조. 대한토지신탁주식회사 명의 신탁이 현재 등기돼 있고, 등기 자체가 신탁원부 확인 필요성을 명시하고 있습니다.
- 공실 현장 확인. 감정 당시 공실이므로 현재도 동일한지, 내부 상태와 출입·관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 근린생활시설의 실제 임대·매매 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 가격 외에도 공실, 상권, 호실 위치, 수익성 등 개별 요인이 작용할 수 있으므로 원인을 확인해야 합니다.
- 명세서 재확인. 현재 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없지만, 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.16. 서인천신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 최저가 112,607,000원이 곧 실질취득액입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 670,000,000원에서 5회 유찰돼 16.81%까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 대상은 현황 공실인 근린생활시설입니다. 반복 유찰과 공실이라는 조건이 함께 있는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장·상권·수익성 검증 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
