의정부지방법원 2025타경62516. 고양시 덕양구 향동동 한일미디어타워 2층 210호로, 법원 물건 용도는 대지이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·공실입니다. 등기 흐름은 2024년 7월 16일 이병환이 거래가액 664,287,030원에 소유권을 취득하고, 같은 날 서인천신용협동조합이 채권최고액 10,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 대한토지신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄진 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 대한토지신탁주식회사이며, 서인천신용협동조합이 위 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다.
말소기준은 2024년 7월 16일 접수된 서인천신용협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 접수된 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기와 경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리는 기재되지 않았고 법정지상권 역시 해당 사항이 없습니다. 따라서 제공된 권리관계만 기준으로 하면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 제2층 제210호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 66 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 2층 210호 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 5층, 지상 15층 · 사용승인 2022.12.16. |
| 등기상 소유자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자 · 단독소유) |
| 직전 소유권 취득 | 이병환 · 2024.07.16. 소유권이전 · 거래가액 664,287,030원 |
| 감정가 / 최저가 | 670,000,000원 / 229,810,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천신용협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당 한 건
확인된 임차인은 없으며 현황은 공실입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 공실 여부와 실제 점유관계는 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없습니다.
② 가격 구조 — 34.3%라도 ‘시세 대비 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 229,810,000원으로 감정가 670,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가보다 440,190,000원 낮아졌습니다. 그러나 이는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 229,810,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 215,792,660원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 160,867,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 147,814,862원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 112,606,900원 | 10,000,000원 | 0원 | 100,230,403원 |
세 시나리오 모두 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 즉 추가 유찰이 발생해도 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 늘어나지 않습니다. 다만 가격이 더 내려간다는 사실과 시장에서 잘 팔린다는 사실은 별개입니다. 공실 근린생활시설은 임대수요와 재매각 수요를 개별적으로 검증해야 하므로, 다회 유찰 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,017,340원 |
| 1. 근저당 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 215,792,660원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 5층·지상 15층 건물 내 2층 210호이며, 사용승인일은 2022.12.16.입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 가장형 토지의 주상용 건부지이며 북동측과 서측 도로에 접합니다. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구 등에 해당합니다.
- 공부·위반 여부. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재한 지역이지만, 본건은 현재 공실이고 3회 유찰됐습니다. 재매각성과 임대수요는 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 당시 현황은 공실이나 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장 방문과 현황조사 원문으로 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 신탁원부 대조. 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁원부 제2024-9720호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 확인하세요.
- 물건 용도 확인. 법원 물건 용도는 대지, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 집합건물의 대지권·전유부분 범위와 매각 대상을 원문에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율이 아니라, 현장 임대가치와 주변 근린생활시설 거래·공실 수준을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공실 비용 점검. 공실 상태가 지속될 경우의 보유비용과 내부 마감 상태, 실제 영업 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 물건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 말소기준은 서인천신용협동조합의 10,000,000원 근저당권이고, 확인된 임차인과 명세서상 인수권리, 법정지상권이 없습니다. 예상배당에서도 신청채권자는 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 공실 근린생활시설의 가격과 환금성입니다. 세 차례 유찰돼 최저가가 229,810,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 신탁원부와 실제 점유를 다시 확인하고, 현장 임대가치로 응찰가를 산정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이것이 이 사건의 결론입니다.