인천지방법원 2025타경507863. 인천 부평동 휴플러스1차 제2층 제201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 홍경희는 2018년 10월 18일 거래가 179,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가는 190,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차권자 서로미의 보증금은 180,000,000원이고, 전입신고일과 점유개시일·확정일자가 모두 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 91,024,200원이 배당되고 88,975,800원이 미배당됩니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수액이 커져, 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 496-6 휴플러스1차 제2층 제201호 도로명: 인천광역시 부평구 부일로 20-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 제13층 건물 중 제2층 |
| 면적 | 임차권 범위 제2층 제201호 59.72㎡ 전부 |
| 소유자 | 홍경희 (2018.10.18. 거래가 179,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 사용승인 | 2018.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서
말소기준권리는 2022년 11월 22일 주택도시보증공사의 가압류 1,199,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 2월 7일 접수됐지만, 임차인 서로미의 확정일자는 2018년 10월 8일, 점유개시일은 경정등기 기준 2018년 10월 18일, 주민등록일자는 2018년 10월 22일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서로미 | 제2층 제201호 59.72㎡ 전부 | 180,000,000원 | 전입 2018.10.22 점유 2018.10.18(경정) 확정 2018.10.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 확인되는 임차인은 서로미 1명입니다. 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 점유개시일을 2018.10.18로 바로잡은 경정등기입니다.
② 가격 구조 — 유찰보다 확약이 먼저다
현재 회차는 감정가 190,000,000원의 49%인 93,100,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 확약을 반영하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 3회 유찰 시 낙찰가 65,169,999원에 인수액 116,403,061원, 4회 유찰 시 낙찰가 45,618,999원에 인수액 135,602,143원이 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 미반영 총부담 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 93,100,000원 | 88,975,800원 | 182,075,800원 | 인수 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 65,169,999원 | 116,403,061원 | 181,573,060원 | 인수 0원* |
| 4회 유찰 시(24%) | 45,618,999원 | 135,602,143원 | 181,221,142원 | 인수 0원* |
확약이 없을 때는 유찰이 더 진행돼도 총부담이 약 181,221,142원~182,075,800원으로 크게 내려가지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질취득액은 낙찰가 자체가 됩니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 할인율만으로 판단할 수 없고, 확약서가 실제 말소까지 연결되는지에 따라 완전히 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 서로미 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 임차인 보증금 미배당액은 88,975,800원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 말소동의 확약 적용 시 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리 오거리 남동측 인근이며, 주위에는 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 부평역이 있습니다.
- 건물. 2018.09.14 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서 원본과 첨부서류를 열람하고, 을구 1번 임차권 전부가 대상인지 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 확약 미반영 룰상 인수액은 88,975,800원이지만, 확약 적용 시 실질 인수액은 0원*입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 임차권 경정등기. 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 점유개시일을 2018.10.18로 경정한 등기인지 원문을 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기와 별개로 현장 점유자·출입 상태·인도 절차를 확인하세요.
- 배당 변동. 집행비용과 배당액은 추정값이며 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 권리 말소 절차. 가압류·경매개시결정·임차권등기의 실제 말소에 필요한 서류 제출 주체와 처리 시점을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 한 장
이 물건은 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 93,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인 서로미의 보증금은 180,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 88,975,800원이고, 실질취득액은 182,075,800원이 됩니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 증가해 총부담은 보증금 부근에서 유지됩니다.
반전은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 을구 1번 임차권 전부에 유효하게 적용된다면 매수인 인수액은 실질 0원*이고, 현재 회차 실질취득액은 93,100,000원입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 확약서가 확인되기 전에는 대항력 인수형, 확인된 뒤에는 인수 0원형. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서 원본과 실제 말소 가능성입니다.