30,870,000원
인천지방법원 2025타경507918. 인천 미추홀구 용현동 성동빌라 가동 1층 101호, 전용 44.28㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 이원규는 2022.05.27. 거래가 96,000,000원에 소유권을 취득했고, 서울보증보험 주식회사가 청구액 86,289,860원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 90,000,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 30,870,000원까지 내려왔습니다.
등기부상 현재 유효한 선순위 담보권은 없고, 말소기준 역할을 하는 권리는 2025.02.27. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임대차입니다. 임대차계약일은 2019.09.21., 확정일자는 2019.09.23., 점유개시일은 2019.10.15., 주민등록일은 2019.10.17.이며, 2024.01.29. 한국토지주택공사 명의로 보증금 84,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 날짜만 놓고 보면 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 612-45 성동빌라 제가동 제1층 제101호 도로명: 인천광역시 미추홀구 낙섬동로 68-25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 44.28㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층 |
| 소유자 | 이원규 (2022.05.27. 거래가 96,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 30,870,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 86,289,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기부 발급 | 2026.07.29 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
과거 국민은행·에스케이생명보험·남인천농업협동조합·농협은행의 근저당권과 농업협동조합중앙회의 가압류는 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 핵심은 을구 11번 주택임차권등기와 2025.02.27. 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 주택임차권의 전입·점유·확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서므로 확약이 없으면 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 1건
| 권리자 | 사용 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제1층 제101호 44.28㎡ 전부 | 84,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 | 실질 0원* 원칙상 54,085,660원 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 권리자로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계 권리 1건입니다. 다만 임차권등기의 대항력과 우선변제권 자체는 인정되며, 배당요구도 2024.01.29. 이루어진 것으로 반영됩니다.
③ 시세 비교 — 큰 할인, 그러나 거래 시점은 2022년
성동빌라 가동·나동은 총 18세대, 1992.12.21. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 전용면적이 유사한 거래 4건의 평균은 105,500,000원, 최저는 96,000,000원, 최고는 111,000,000원입니다. 현재 최저가 30,870,000원은 집계 거래 평균의 29.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 46.43㎡ | 1 | 111,000,000원 |
| 2022.07 | 46.43㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 46.43㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 44.28㎡ | 1 | 96,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 105,500,000원 |
말소동의 확약이 정상 이행된다면 실질취득액은 최저가와 같은 30,870,000원*으로, 집계 거래 평균보다 크게 낮습니다. 반대로 확약을 배제하면 원칙상 인수액을 더한 취득 부담이 보증금 84,000,000원에 근접하므로, 최저가 29.3%만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 1. 주택임차권 · 한국토지주택공사 | 84,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 86,289,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금의 원칙상 미배당액은 54,085,660원이며, 확약 미반영 시 매수인 인수 대상입니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 86,289,860원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 30,870,000원 | 54,085,660원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 21,609,000원 | 63,179,962원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 15,126,299원 | 69,545,974원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나므로 총 취득 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 반면 확약이 정확히 이행된다면 추가 유찰분만큼 실질취득액도 낮아집니다. 즉 이 사건은 가격보다 권리 말소 조건이 먼저 확정되어야 하는 물건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 용현초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 세로(가) 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 985,900원/㎡입니다. 토지면적은 586.6㎡이고 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 근린공원에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1992년 준공, 총 18세대의 소규모 다세대주택이며 이미 3회 유찰되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서에서 대상 등기가 을구 11번인지 직접 확인하세요.
- 말소 조건. 대금납부 이후 조건 없는 말소인지, 별도의 지급·합의·서류 제출 조건이 있는지 확인하세요.
- 권리자 관계. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 확약 제출 주체는 서울보증보험 주식회사이므로 양 기관의 권리관계와 말소 권한을 대조하세요.
- 점유·명도. 감정평가상 임대관계가 특정되지 않았으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시기를 현장에서 확인하세요.
- 시세 재조사. 거래 표본의 최신 시점이 2022.11.이므로 2026년 현장 매물·최근 계약·수리비를 다시 조사하세요.
- 대출 가능액. 1992년 준공 소규모 빌라는 금융기관별 담보평가와 대출한도가 크게 다를 수 있으므로 사전 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·가스 등 미납 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시와 실제 취득 목적에 따른 허가·신고 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 열람하세요.
맺으며 — “3,087만원보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 물건의 표면적인 매력은 명확합니다. 감정가 90,000,000원에서 3회 유찰되어 30,870,000원까지 내려왔고, 집계 거래 평균 105,500,000원의 29.3% 수준입니다. 그러나 선순위 주택임차권을 그대로 적용하면 54,085,660원의 인수가 발생해 낮은 최저가의 상당 부분이 상쇄됩니다.
결론을 바꾸는 것은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 확약의 범위와 이행 조건이 명확하고 을구 11번 임차권이 실제로 말소된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 30,870,000원*으로 가격 여지가 큽니다. 반대로 확약의 효력이나 말소 절차가 불분명하면 54,085,660원의 인수 위험이 즉시 되살아납니다. 가격은 매력적이지만, 권리 안전성은 확약서 원본 검증이 끝난 뒤에만 확정할 수 있는 조건부 물건입니다.
* 말소동의 확약이 대상 임차권에 대하여 유효하게 이행되는 경우. 확약 미반영 원칙상 매수인 인수액은 54,085,660원입니다.
