인천지방법원 2025타경507926. 인천 미추홀구 숭의동 ‘예인아트빌’ 4층 402호, 전유면적 42.03㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조상은이며, 2017.12.22. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2024.01.12. 인천세무서장이 처분청으로 기재된 국의 압류입니다. 이후 등기된 김현정의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서이지만, 임차인은 등기일보다 앞선 2022.04.08. 전입·점유로 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다.
따라서 확약이 없다고 가정하면 최저가 34,300,000원만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 현재 회차 배당 후 임차보증금 미회수액 50,717,400원을 더한 룰상 총부담은 85,017,400원입니다. 이후 최저가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 증가해 총부담은 보증금 84,000,000원 부근에 머무는 대항력 인수형 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 확약이 유효하게 적용되고 이행되는 경우 권리분석상 실질취득액은 최저가와 같은 34,300,000원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 218-10 4층 402호 도로명: 인천광역시 미추홀구 경인로116번길 78 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 전유 42.03㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 402호 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트조 · 다세대주택으로 이용 중 · 사용승인 2003.01.09. |
| 소유자 | 조상은 (2017.12.22. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,855,566원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
| 제시외 건물 | 발코니 부분 판넬조 판넬 지붕 약 10㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약의 교차
말소기준인 2024.01.12. 압류보다 김현정의 확정일자 2022.02.21.과 전입·점유 2022.04.08.이 모두 빠릅니다. 김현정은 보증금 84,000,000원의 대항력 있는 실제 임차인 1명이며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 주택임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하지만, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김현정 4층 402호 42.03㎡ 전부 주거·임차권등기 | 계약 2022.02.19. 확정 2022.02.21. 전입·점유 2022.04.08. 배당요구 2024.03.13. | 84,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 실질 0원* 확약 미적용 룰상 50,717,400원 |
김현정은 보증기관의 승계·대위 신고로 중복 집계된 권리자가 아니라 실제 임차인입니다. 따라서 보증금을 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산할 사안은 없습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사지만, 임차인 표에는 실제 임차인 김현정 1명만 반영됩니다.
③ 실질취득 구조 — 최저가가 내려가도 원칙적 총부담은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 룰상 총부담 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 | 34,300,000원 | 50,717,400원 | 85,017,400원 | 34,300,000원* |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 60,822,180원 | 84,832,180원 | 24,010,000원* |
| 5회 유찰 시 | 16,807,000원 | 67,895,526원 | 84,702,526원 | 16,807,000원* |
확약을 제외한 원칙적 구조에서는 낙찰가가 34,300,000원에서 24,010,000원, 16,807,000원으로 내려가도 인수액이 반대로 증가합니다. 그 결과 총부담은 85,017,400원, 84,832,180원, 84,702,526원으로 임차보증금 84,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 확약을 확인하지 않은 채 “감정가의 34.3%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,017,400원 |
| 1. 임차인 김현정 보증금 | 84,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 88,855,566원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙적 배당 계산에서는 임차인 미배당액 50,717,400원이 발생합니다. 다만 제출된 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 3.0% 수준으로 추정됐으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상 4층 건물의 4층 402호입니다. 예인아트빌은 10세대 규모입니다.
- 입지. 인천남중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 제물포역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남동측과 북동측에 세로 포장도로가 있고, 토지는 완경사의 사다리형 다세대주택 건부지입니다. 공시지가는 1,655,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 제시외 부분. 발코니 부분에 판넬조 판넬 지붕 약 10㎡가 소재하며 매각에 포함됩니다. 공부상 면적과 현황 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 2.6회이고 이 사건은 3회 유찰됐습니다. 동일 면적 실거래 비교 수치가 없어 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김현정, 4층 402호, 임차보증금 84,000,000원과 정확히 연결되는지 확인하세요.
- 확약 이행 조건. 낙찰·대금납부 후 임차권등기 말소가 어떤 절차와 시점에 이뤄지는지, 매수인이 별도로 제출해야 할 서류가 있는지 확인하세요.
- 배당 계산 재확인. 확약 미적용 시 현재 회차 인수액은 50,717,400원, 룰상 총부담은 85,017,400원입니다. 세금과 집행비용 변동도 함께 점검하세요.
- 점유·인도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점, 인도명령·명도 절차 필요 여부를 현황조사와 현장에서 재확인하세요.
- 제시외 건물. 발코니 판넬조 부분 약 10㎡의 구조·누수·안전 상태와 이용상 제한을 직접 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 최저가율 34.3%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다세대의 면적·준공연도·층·제시외 부분이 유사한 실거래를 별도로 대조하세요.
- 기일 상태 확인. 2026.07.24. 매각기일의 진행·변경·매각 결과와 최신 매각물건명세서·등기사항을 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “34.3%보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 물건의 표면 가격은 감정가 100,000,000원의 34.3%인 34,300,000원입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 84,000,000원이므로 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 총부담은 85,017,400원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 증가해 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다.
반대로 주택도시보증공사가 제출한 김현정 임차권등기 말소동의 확약이 유효하게 적용되고 실제 이행된다면, 해당 임차인 인수는 실질 0원*이고 권리분석상 실질취득액은 낙찰가와 같은 34,300,000원*입니다. 결국 이 사건의 결론은 단순합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 이행 확인 후에는 인수 0원형. 다만 동일 면적 실거래 비교 수치가 없고 3회 유찰된 10세대 다세대주택이므로, 확약으로 권리가 정리된다는 사실만으로 가격 메리트까지 인정해서는 안 됩니다.
