인천지방법원 2025타경507966. 인천 계양구 박촌동 신세계드림빌 나동 3층 302호, 전유부분 36.27㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김성백이며 2022년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 취득해 2022년 5월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 135,741,085원입니다.

이 사건의 핵심은 근저당이나 압류가 아닙니다. 과거 하나은행 근저당, 광주문화신용협동조합 근저당과 한국토지주택공사 임차권은 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 문제되는 권리는 박슬비의 주택임차권입니다. 박슬비는 2022년 4월 22일 확정일자를 받고 2022년 5월 2일 주민등록을 마쳐, 2025년 2월 28일 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약의 충돌

과거 설정된 하나은행 근저당 520,000,000원, 광주문화신용협동조합 근저당 110,500,000원 및 한국토지주택공사 임차권 71,250,000원은 이미 말소됐습니다. 매각으로 정리되지 않고 남을 수 있는 핵심 권리는 박슬비의 임차권입니다. 박슬비의 전입과 확정일자가 경매개시결정보다 앞서므로, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

실제 임차인은 박슬비 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다

최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 수치는 없어, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나 실질취득 총액이 거의 같은 수준으로 유지됩니다.

표에서 보듯 확약이 없다면 최저가는 52,430,000원에서 25,690,700원까지 내려가도, 실질취득은 131,343,740원에서 130,862,433원으로만 변합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀌기 때문입니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 배당에 사용되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 박촌동 소재 인천지하철 1호선 박촌역 북측 인근이며, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 지역입니다.
• 교통. 남측 직선거리 약 200M 지점에 박촌역이 있고, 동측 인근 장제로를 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호이며 상하수도·도시가스·위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 다세대주택이나 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 자세한 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 도로·토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 북측으로 폭 약 7M 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 순위 7번 박슬비 임차권 전부인지, 낙찰대금과 관계없이 말소되는지, 별도 이행조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 인수권리 기재와 확약서 제출 문구가 현재 매각기일에도 그대로 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
• 말소 실행 절차. 확약서 제출만으로 끝나는 것이 아니라 매각 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 신청 주체·서류·시점을 확인해야 합니다.
• 입찰가 판단. 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 확약 적용 시의 총취득비용과 현장 상태를 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 여부는 별개일 수 있으므로 현황조사, 전입세대, 관리사무소 확인과 현장 방문이 필요합니다.
• 배당 변동. 당해세·최우선변제와 실제 집행비용에 따라 박슬비 배당액과 룰상 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·내부 상태. 폐문으로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — 최저가가 아니라 확약서를 사는 경매

이 물건은 감정가 107,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 52,430,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 대항력 있는 박슬비의 보증금 130,000,000원이 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차 인수액 78,913,740원이 더해져 실질취득은 131,343,740원이고, 추가 유찰이 되어도 총부담은 거의 줄지 않습니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박슬비 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 52,430,000원입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 확약 원문과 실행조건을 확인하기 전에는 위험한 인수형, 확인이 끝난 뒤에는 인수 0원의 조건부 안전형입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서의 효력입니다.

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박슬비 임차권에 유효하게 적용되고, 매각 후 임차권등기 말소가 실제 이행된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않거나 조건이 충족되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 78,913,740원입니다.