확약이 적용되면 인수 0원, 적용되지 않으면 실질취득 1.614억 — 만수동 진흥아트빌 501호

인천지방법원 2025타경507981. 만수동 진흥아트빌 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 162,500,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 55,738,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 34.3%의 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건에는 보증금 160,000,000원의 대항력 임차권이 존재합니다.

말소기준권리는 2021.04.19. 접수된 오케이에프앤아이대부 주식회사의 가압류 20,374,948원입니다. 임차인 이현석의 전입·점유개시일은 2020.11.25., 확정일자는 2020.10.16.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수하는 구조입니다. 반대로 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정상적으로 적용되면 그 인수 위험은 실질적으로 제거됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 대항력 임차인

현재 소유자 김창유는 2021.01.14. 이 주택을 160,000,000원에 취득했습니다. 그러나 임차인 이현석의 임대차계약일과 확정일자는 2020.10.16., 전입·점유개시일은 2020.11.25.로 소유권 취득과 말소기준 가압류보다 모두 앞섭니다. 임차권등기는 2022.12.16. 접수됐지만 대항력의 기초가 되는 전입과 점유가 말소기준권리 이전이므로 선순위 대항력 임차인에 해당합니다.

② 실질취득액 — 확약 하나로 결론이 갈린다

현재 최저매각가 55,738,000원에서 집행비용 1,403,284원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 54,334,716원입니다. 보증금 160,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 105,665,284원입니다.

③ 비교거래 — 40.5% 수치는 참고용에 그친다

제시된 진흥아트빌 거래는 2건이며 모두 2022년 거래입니다. 두 거래의 전용면적은 47.98㎡로 분석 대상 면적 66.26㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 평균 137,500,000원과 최저가의 비율 40.5%는 단순 참고치일 뿐, 2026년 현재 동일 면적의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.

확약 적용 실질취득액 55,738,000원은 이 평균의 40.5%이지만, 거래 시점이 2022년이고 대상 면적도 다릅니다. 반면 확약 미적용 실질취득액 161,403,284원은 거래 평균보다 23,903,284원 높고 감정가 162,500,000원에 근접합니다. 결국 이 물건은 시장가격의 작은 오차보다 확약의 유효성에 따라 1억 원 이상 차이가 발생하는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,738,000원 가정)

법정 배당 계산상 이현석의 보증금 부족분은 105,665,284원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정상 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 확약 미적용이면 총액은 거의 고정

확약이 없다면 낙찰가가 55,738,000원에서 27,311,620원까지 내려가더라도 인수액이 105,665,284원에서 133,579,989원으로 늘어, 실질취득액은 계속 160,000,000원대에 머뭅니다. 반면 확약이 적용되면 법정 부족분의 실질 인수가 0원이므로 추가 유찰은 그대로 취득원가 하락으로 이어집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 진흥아트빌은 총 10세대 규모입니다.
• 입지. 인천지하철 2호선 만수역 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 만수역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 구월로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 공시지가는 1,550,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시 창호이며 기본 전기·위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 제시외 부분. 샷시조 테라스 등 약 12.8㎡가 매각에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 현장 특이사항. 우편함에 전기공급 정지 예정 안내문이 부착된 것으로 조사되어 전기요금·공급상태 재확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 확약 대상이 이현석 명의 을구 9번 주택임차권인지, 낙찰 후 말소 조건과 절차가 무엇인지 확인하세요.
• 매각물건명세서 최신본. 확약서 제출 사실과 인수권리 기재가 매각기일 기준 최신 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부와 열쇠 인도·명도 필요성을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 최신 시세 재조사. 제시된 거래는 2022년 47.98㎡ 2건으로 대상 66.26㎡와 다릅니다. 2026년 동일·유사 면적 거래를 별도로 조사하세요.
• 제시외 테라스. 약 12.8㎡의 구조·누수·보수상태와 관리상 문제를 현장에서 확인하세요.
• 전기공급 상태. 전기공급 정지 예정 안내문의 미납액과 재공급 조건을 확인하세요.
• 체납비용. 관리비·공용부분 체납액, 당해세 및 공과금 현황을 관계기관에 확인하세요.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역 표시와 철도보호지구 저촉이 실제 취득·증개축에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·확약서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — 싼 물건이 아니라 ‘확약 확인형’ 물건

현재 최저가 55,738,000원만 보면 감정가의 34.3%까지 떨어진 저가 물건입니다. 그러나 이현석은 말소기준 가압류보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며, 보증금은 160,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰자는 부족분 105,665,284원을 인수해 총 161,403,284원을 부담하게 됩니다.

반대로 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정상 적용되면 실질 인수는 0원*이 되고, 취득원가는 55,738,000원으로 낮아집니다. 따라서 이 사건의 결론은 “3회 유찰이라 싸다”가 아닙니다. “확약서의 적용과 이행을 원문으로 확정할 수 있을 때만 낮은 가격이 실제 메리트가 된다”입니다. 권리 확인 전에는 실질취득 161,403,284원을 기준으로, 확인 후에는 55,738,000원을 기준으로 판단해야 합니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이현석 명의 주택임차권등기에 정상 적용되고 이행되는 경우를 전제로 합니다. 법정 배당 계산상 미배당 보증금은 105,665,284원입니다.