인천지방법원 2025타경508008. 간석오거리 남서측에 위치한 전용 13.11㎡ 도시형생활주택입니다. 등기부상 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 압류의 순서입니다. 임상민 씨는 2020년 12월 18일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 12월 1일입니다. 말소기준인 2023년 2월 21일 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

현재 최저가 41,160,000원에서 집행비용 1,140,880원을 제외한 40,019,120원이 임차인에게 우선배당되고, 보증금 부족분은 59,980,880원입니다. 일반적인 권리분석이라면 매수인의 총부담은 낙찰가와 인수액을 합한 101,140,880원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 100,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 명시돼 있습니다. 이 확약이 임상민 씨의 임차권등기 전부에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행되는 것을 전제로 하면, 임상민 씨 관련 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 따라서 시세 비교 기준도 최저가만이 아니라, 확약을 반영한 실질취득 41,160,000원*으로 잡습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 없으면 인수형

말소기준권리는 2023년 2월 21일 인천세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 임상민 씨의 전입·점유와 임차권등기는 매각만으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 595,000,000원, 남동세무서 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 임상민 씨는 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 다른 신고액과 중복 합산할 사안은 아닙니다.

② 가격 비교 — 41,160,000원이 곧바로 ‘시세’는 아니다

제공된 도영A베네치움 실거래 표본은 2건이며 거래가는 모두 110,000,000원입니다. 확약 적용 시 실질취득 41,160,000원은 이 비교평균의 37.4%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 크지만, 대상 전용면적은 13.11㎡이고 비교 거래는 각각 15.84㎡·18.73㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래시점도 2021년 11월과 2022년 8월이어서 직접 시세로 단정하기 어렵습니다.

확약이 유효하면 실질취득은 41,160,000원으로 비교표본보다 낮습니다. 그러나 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 총부담은 101,140,880원으로 뛰어 비교표본 110,000,000원과의 차이가 크게 줄어듭니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 최저가 41,160,000원 자체가 아니라 확약의 실효성에 달려 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)

법정 배당 계산상 임차인 미배당액은 59,980,880원입니다. 이는 확약이 적용되지 않을 때의 매수인 인수액입니다. 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 임상민 씨 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

확약을 빼고 보면 낙찰가가 41,160,000원에서 20,168,400원까지 낮아져도 인수액이 반대로 늘어나 총부담은 계속 100,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 때문에 대항력 인수형 물건은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가 당시 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층 건물입니다.
• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석오거리 남서측 인근으로, 오피스텔·도시형생활주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 세로장방형 평지이며 남서측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 42세대 소규모 건물, 전용 13.11㎡의 초소형 도시형생활주택입니다. 평균 4.3회 유찰과 낙찰률 0% 지표상 매도기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임상민 씨의 을구 5번 임차권등기 전부를 대상으로 하는지, 별도 조건과 유효기간이 있는지 확인하세요.
• 말소 절차 확인. 잔금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 제출 주체, 말소 시점을 확인해야 실질 인수 0원 전제가 완성됩니다.
• 별도 점유 확인. 확약은 임상민 씨에게만 적용됩니다. 현장 점유자·전입세대·사업자등록 여부를 확인해 확약 밖 점유위험을 분리하세요.
• 시세 표본 보정. 비교 거래는 대상 13.11㎡보다 큰 15.84㎡·18.73㎡이고 거래시점도 2021년과 2022년입니다. 같은 면적·층·이용상태의 현재 매물을 추가 확인하세요.
• 환금성 반영. 평균 유찰 4.3회와 낙찰률 0%를 고려해 취득세·명도·수리·공실·중개보수까지 포함한 출구가격을 보수적으로 산정하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세의 실제 부담 여부를 관리사무소·집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 원본을 서로 대조하세요.

맺으며 — “싼 물건이 아니라, 확약이 싼 물건”

이 사건의 최저가는 감정가 84,000,000원의 49%인 41,160,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 보증금 100,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 총부담은 101,140,880원으로 사실상 보증금 수준에 고정됩니다. 두 번 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임상민 씨의 임차권등기 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 실질 인수는 0원*, 실질취득은 41,160,000원*입니다. 비교 거래 110,000,000원보다 표면상 크게 낮지만 면적이 일치하지 않고 거래도 오래됐으며, 평균 4.3회 유찰·낙찰률 0%의 낮은 환금성이 겹칩니다. 결론은 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에도 환금성 검증이 필요한 조건부 물건입니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 금액은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 임상민 씨의 임차권등기 전부에 유효하게 적용되고 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약 미적용 시 현재 회차의 법정 계산상 매수인 인수액은 59,980,880원입니다.