대항력 임차인 보증금 235,000,000원 — 말소동의 확약으로 실질 인수는 0원*

인천지방법원 2025타경508064. 인천 미추홀구 주안동 미송아파트 5층 503호, 전용 70.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 209,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 102,410,000원, 감정가의 49%입니다. 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균보다 크게 낮지만, 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

임차인 박하늘의 전입일은 2021.05.31, 확정일자는 2021.05.21이며 말소기준인 서민금융진흥원 가압류는 2022.11.02입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 원칙적으로 매수인에게 이어집니다. 현재 최저가 배당표에서는 보증금 235,000,000원 중 100,176,260원이 배당되고 134,823,740원이 미배당됩니다.

그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 정상적으로 이행되면 박하늘 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 확약은 이 임차인에게만 적용되므로 원본 문서의 대상 권리, 효력, 말소조건과 현장 점유관계는 입찰 전에 반드시 일치 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심

실제 임차인은 1명입니다. 박하늘은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인이며, 임차보증금은 235,000,000원입니다. 전입일과 확정일자 모두 2022.11.02. 말소기준 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정상 적용되고 약정된 말소조건이 모두 이행된다는 전제입니다. 확약 미적용 시 룰상 인수액은 134,823,740원입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 시세의 55.7%

미송아파트 실거래 12건의 전체 평균은 190,916,666원이지만, 최근 가격 흐름은 -4.8%로 하락했습니다. 따라서 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.

확약이 이행돼 실질취득이 102,410,000원으로 확정된다면 최근 12개월 평균의 55.7%이며, 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격이 4.8% 하락 추세인 점은 보수적으로 반영해야 하지만, 확약 적용 후의 취득가격과 최근 시세 사이에는 상당한 차이가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)

배당표상 임차인 미배당액은 134,823,740원입니다. 이는 확약 미적용 시 매수인에게 이어질 룰상 금액이며, 말소동의 확약이 정상 이행되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물입니다.
• 입지. 주안역 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·업무용 건물·근린상가가 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 주안역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 30m, 동측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 일부 필지는 시가지경관지구에 해당합니다.
• 토지. 4필 일단지의 사다리형 평지로 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 총 56세대의 소규모 단지이며 현재 물건은 2회 유찰됐습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
• 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 184,000,000원이고 최신 거래는 200,000,000원이지만, 최근 가격 추세는 -4.8%입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 임차권, 적용 범위, 말소조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 박하늘 명의 을구 3번 주택임차권이 매각 후 실제로 말소되는 절차와 제출 서류를 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 등기상 임차권과 현재 현장 점유자가 일치하는지 직접 확인해야 합니다.
• 두 가격을 분리. 확약 적용 시 실질취득은 102,410,000원*, 미적용 시 룰상 인수는 134,823,740원입니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 190,916,666원보다 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 소규모 단지. 총 56세대이므로 같은 면적·층·시점의 거래 표본과 실제 매도 소요기간을 추가 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 확약서가 먼저다”

이 물건은 감정가 209,000,000원에서 102,410,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균의 55.7%에 불과합니다. 그러나 낮은 가격만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 박하늘 임차인은 말소기준 가압류보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 확약을 적용하지 않으면 134,823,740원의 미배당 보증금이 매수인에게 이어집니다.

반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상 이행되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득도 102,410,000원​*으로 정리됩니다. 최근 시세는 하락 추세 -4.8%지만 최근 12개월 평균 184,000,000원, 최신 거래 200,000,000원과 비교하면 가격 차이는 여전히 큽니다. 따라서 결론은 확약 확인 전에는 고위험, 확약 확인 후에는 가격 메리트가 큰 조건부 A등급 물건입니다.