인천지방법원 2025타경508075. 인천 부평동 명신아파트 3층 303호입니다. 감정가는 110,000,000원인데 3회 유찰되면서 최저매각가는 37,730,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%라 상당히 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
임차인 강희찬은 2022.10.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.10.11.입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.11.17. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 강희찬의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 매각대금에서 보증금 120,000,000원을 전액 변제받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 572-11 명신아파트 3층303호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평문화로106번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 3층 303호 · 임차권 범위 29.22㎡ 전부 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.09.13. 매매, 거래가 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강희찬 | 3층 303호 29.22㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 전입 2022.10.26. 확정 2022.10.11. 배당요구 2024.03.14. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 현재 최저가 37,730,000원을 기준으로 집행비용 1,079,140원을 제외한 36,650,860원이 임차인에게 배당되는 것으로 추정되고, 나머지 83,349,140원이 매수인 인수액으로 남습니다.
② 가격 구조 — 3,773만원짜리 물건이 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 경매절차에서 받는 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 잔액이 증가합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아져도 실질취득 총액이 약 120,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,730,000원 | 83,349,140원 | 121,079,140원 |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 94,464,398원 | 120,875,398원 |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 102,245,079원 | 120,732,779원 |
현재 회차 기준 실질취득 121,079,140원은 감정가 110,000,000원의 약 110.1%입니다. 4회 유찰 시에도 120,875,398원, 5회 유찰 시에도 120,732,779원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 유찰 자체가 이 물건의 실질 매입가를 크게 낮춰주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,079,140원 |
| 1. 임차인 강희찬 보증금 | 120,000,000원 | 36,650,860원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 강희찬 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 120,000,000원 중 36,650,860원만 배당되고, 부족분 83,349,140원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 5층 내 제3층 제303호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 부평역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 개별 냉·난방 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득 계산. 현재 최저가 37,730,000원에 응찰할 경우 임차보증금 미배당 인수 83,349,140원을 더해 실질취득 121,079,140원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 4회 유찰 시 최저가 26,411,000원이지만 인수액은 94,464,398원, 5회 유찰 시 최저가 18,487,700원이지만 인수액은 102,245,079원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.10.26., 확정일자 2022.10.11., 보증금 120,000,000원, 임차권등기 2024.03.14.의 내용과 배당요구 상태를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 강희찬과 강제경매 신청채권자 강희찬의 관계, 신청채권 120,000,000원과 임차보증금 120,000,000원의 동일성 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 약 120,000,000원 수준을 기준으로 실제 현장 시세와 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 3회 유찰을 거쳐 37,730,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 강희찬의 보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차에서는 그중 83,349,140원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 실질취득은 121,079,140원입니다.
한 번 더 유찰되면 최저가는 26,411,000원으로 내려가지만 실질취득은 120,875,398원, 또 한 번 유찰되면 최저가는 18,487,700원으로 내려가지만 실질취득은 120,732,779원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총액이 거의 그대로 유지되는 구조입니다.
따라서 이 사건은 최저가 3,773만원이나 감정가 대비 34.3%라는 숫자에 의미를 두기보다, 대항력 임차보증금 120,000,000원과 실질취득 약 1.21억원을 출발점으로 봐야 합니다. 현재 계산상 실질취득은 감정가 110,000,000원보다 높습니다. 권리의 핵심은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 인수까지 합치면 낮은 가격이 아닙니다.
