인천지방법원 2025타경508075. 인천 부평구 부평동 명신아파트 3층 303호, 전용면적 29.22㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 백상훈 씨이며, 2020년 9월 13일 매매를 원인으로 거래가액 105,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 권리가 전부 깨끗하게 소멸하는지 여부만이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력과 보증금 미회수액을 매수인이 떠안는 구조라는 점이 핵심입니다.

계산상 말소기준권리는 2022년 11월 17일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 강희찬의 임대차계약일은 2022년 10월 11일, 전입 및 점유개시일은 2022년 10월 26일입니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2022년 10월 11일이고 배당요구까지 마쳤습니다. 이 때문에 후순위 가압류·압류 등이 매각으로 소멸하더라도 임차인의 보증금 미배당액은 매수인 인수 대상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 기준권리보다 앞선다

등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 2002년 우리은행 근저당권은 2008년 임의경매 매각으로 말소됐고, 이후 설정된 군산중부새마을금고·노성농협·국민은행 근저당권도 각각 말소됐습니다. 이 과거 근저당권들을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 인정되는 구조

실제 임차인은 강희찬 1명입니다. 임차권등기명령에 따른 을구 9번 주택임차권등기가 존재하고, 매각물건명세서에도 보증금 120,000,000원의 임차권과 전입일자·확정일자가 명시돼 있습니다.

강희찬은 2022년 10월 26일 전입·점유를 시작했습니다. 이는 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류의 2022년 11월 17일보다 앞섭니다. 확정일자도 2022년 10월 11일로 선행하고, 2024년 3월 14일 배당요구를 마쳤습니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.

③ 가격 분석 — 최저가 1,848만원이 실질취득가격은 아니다

현재 최저매각가는 감정가의 약 16.8%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 유찰형 물건과 다릅니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당금이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 결국 낙찰가 하락이 매수인의 실질취득가격 하락으로 연결되지 않습니다.

현재 회차의 실질취득액은 다음과 같습니다.

감정가 110,000,000원과 비교하면 실질취득액이 10,732,784원 높습니다. 감정가 대비 약 109.8%입니다. 감정가 자체가 현재 시장가격을 보장하는 것은 아니지만, 적어도 감정가를 기준으로 보더라도 저렴한 취득이라고 보기 어렵습니다.

최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 없으므로 시세보다 싸다고 판단할 수도 없습니다. 2020년 9월 소유권이전 당시 거래가액 105,000,000원은 과거 거래가격으로 참고할 수 있지만, 현재의 시세를 대체하는 비교 기준으로 삼아서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 18,488,000원 가정)

배당액은 현재 최저매각가 기준의 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 4.0% 추정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 임차인 강희찬과 신청채권자 강희찬의 동일인 관계를 고려해 두 채권의 실질적 관계와 중복 여부도 원본으로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 부평역 및 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어 마감, 바닥은 타일붙임, 창호는 하이샷시로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 개별 냉·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전용 29.22㎡의 소형 아파트이고 이미 5회 유찰됐습니다. 가격만으로 수요를 단정하기 어렵고, 보증금 인수 문제까지 겹쳐 일반적인 저가 아파트 경매와 동일하게 접근하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액을 먼저 확정. 현재 예상 인수액 102,244,784원을 입찰가와 합산해 총취득원가를 계산하세요. 최저가 18,488,000원만 기준으로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
• 임대차의 실재 여부 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 경위, 전입 및 실제 점유, 확정일자, 임차권등기명령 신청자료를 대조해야 합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기된 만큼 객관적인 증빙을 확인하세요.
• 동일인 채권 관계 확인. 강희찬이 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자입니다. 보증금 반환채권과 신청채권이 동일한 채권인지, 별개의 채권인지 확인하고 배당관계를 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 말소기준권리 원본 확인. 주택도시보증공사 가압류의 2022.11.17. 접수일과 임차인의 2022.10.26. 전입·점유 및 2022.10.11. 확정일자를 등기부와 주민등록 자료로 다시 대조하세요.
• 배당 시뮬레이션 재검토. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하고 미배당 인수액을 재산정하세요.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유 상태가 동일하다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 반환 문제를 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 관리사무소에서 미납관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 내부 누수·설비·수선 상태를 현장에서 점검하세요.
• 가격 판단. 감정가 110,000,000원보다 실질취득액이 높습니다. 실거래가와 비교하지 않은 채 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 관련 문건을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가 1,848만원 ≠ 취득가 1,848만원”

이 물건은 5회 유찰로 최저가가 감정가의 약 16.8%까지 내려왔습니다. 표면적으로는 매우 낮은 가격처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억2천만원이 권리분석의 중심에 있습니다.

현재 회차에서 임차인에게 돌아가는 배당금은 17,755,216원이고, 나머지 102,244,784원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액은 120,732,784원으로 감정가 110,000,000원을 초과합니다. 6회·7회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 1억2천만원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

더욱이 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이라는 점은 단순한 가격 문제가 아닌 임대차의 실재성과 채권관계를 확인해야 하는 중요한 조사 포인트입니다. 허위 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 가정할 수도 없습니다.