인천지방법원 2025타경508137. 인천 남동구 구월동 백학빌라 4층 402호, 전용 38.0㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 1억원짜리 물건이 7회 유찰돼 823만6천원까지 내려온 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰대금만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 김은희는 2022.06.24 전입·점유했고, 말소기준으로 제시된 2024.06.12 국 압류보다 앞서 대항력을 갖습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.

현재 최저가 8,236,000원에서 집행비용 548,248원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 7,687,752원입니다. 보증금 95,000,000원 중 나머지 87,312,248원은 매수인 부담입니다. 그래서 8,236,000원 + 87,312,248원 = 95,548,248원. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당분이 반대로 늘어나는 구조여서, 이 사건의 실질취득가는 사실상 9,500만원대에 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 2024.06.12 국 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 김은희의 대항력 발생 시점은 2022.06.24로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 자체가 지워지는 것과 미배당 임차보증금 채무가 매수인에게 승계되는 것은 별개의 문제입니다.

② 가격 — 823만원이 아니라 ‘실질취득 9,555만원’으로 비교

백학맨션(2동) 전용 38.0㎡ 거래는 모두 같은 4층 자료입니다. 전체 4건 평균은 100,250,000원이지만, 2022.04의 113,000,000원 거래가 포함돼 있어 전체 평균만 보면 현재 가격 수준이 높아 보일 수 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 96,000,000원, 최신 거래 96,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -8.1%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.

현재 회차의 실질취득 95,548,248원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 96,000,000원보다 불과 451,752원 낮은 수준으로, 약 99.5%입니다. 최저매각가 자체는 최근 시세의 8.6%에 불과하지만, 그 수치로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 대항력 보증금 인수를 포함하면 사실상 최근 시세와 같은 가격대입니다.

7회에서 9회까지 최저가만 보면 8,236,000원에서 4,035,639원으로 크게 떨어지지만, 실질취득은 95,548,248원 → 95,472,642원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건에서 유찰 횟수만 늘어나는 것을 ‘할인 확대’로 해석하기 어려운 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 8,236,000원 가정)

현재 매각가에서는 임차보증금 95,000,000원 중 7,687,752원만 배당되고, 미배당 87,312,248원이 매수인에게 인수됩니다. 경매개시결정의 김은희 청구액은 같은 95,000,000원 채권과 중복해서 실질채무를 190,000,000원으로 계산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
• 입지. 가천길병원 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·대규모 아파트 단지가 혼재합니다. 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인 1994.09.28. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 백색 플라스틱 창호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 354.1㎡ 정방형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지이용 자료상 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 백학맨션(2동)은 15세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 0.0%입니다. 최신 실거래가 2024.03의 96,000,000원이고 최근 거래 추세도 -8.1%여서 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득가로 상한 설정. 현재 회차 기준 8,236,000원이 아니라 95,548,248원을 출발점으로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 김은희 보증금 95,000,000원 중 예상 미배당 87,312,248원이 매수인 인수 대상입니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 8회 유찰 시 실질취득 95,503,774원, 9회 유찰 시 95,472,642원으로 거의 고정됩니다. 최저가 하락 폭만 보고 할인 폭이 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 96,000,000원이고, 최근 대비 과거 거래 추세는 -8.1%입니다. 전체 평균 100,250,000원만으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 김은희로 기재돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급, 경매신청 채권 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유·내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 점유 상태와 내부 수선 필요 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “823만원짜리 경매”가 아니라 “9,500만원대 취득”

이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 100,000,000원이 7회 유찰돼 8,236,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 보증금 95,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 87,312,248원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 95,548,248원입니다.

최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 96,000,000원인 점을 기준으로 보면, 실질취득가는 약 99.5%로 사실상 시세와 같은 수준입니다. 게다가 최근 거래 추세는 -8.1%, 단지 경매 평균 유찰은 7.0회입니다. 따라서 이 사건은 ‘7회 유찰되어 아주 싸진 물건’이라기보다, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질가격이 9,500만원대에 고정되는 대항력 인수형 경매로 보는 것이 핵심입니다.