최저가 11,765,000원의 착시 — 인수까지 합친 실질취득은 95,611,770원

인천지방법원 2025타경508137. 인천 남동구 구월동 백학빌라 4층 402호, 전용 38.0㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 100,000,000원짜리 물건이 6회 유찰되어 11,765,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 말소기준권리는 2024.06.12. 국의 압류이고, 임차인 김은희는 그보다 앞선 2022.06.24. 전입과 점유, 2022.06.02. 확정일자를 갖추고 있습니다. 따라서 김은희의 임차권은 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이며, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 인수합니다.

현재 최저매각가 11,765,000원에서 집행비용 611,770원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 11,153,230원입니다. 보증금 95,000,000원 중 남는 83,846,770원이 매수인 인수 예상액입니다. 결국 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 95,611,770원으로, 입찰가가 1,176만원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인

실제 임차인은 1명입니다. 김은희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 확인되므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 김은희의 전입·점유일인 2022.06.24.와 확정일자 2022.06.02.는 말소기준 압류일 2024.06.12.보다 빠릅니다. 이후 2024.07.31. 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

백학맨션(2동) 전용 38.0㎡ 거래는 4건 확인됩니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래가는 모두 96,000,000원입니다. 전체 평균은 100,250,000원이지만, 과거 113,000,000원 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.

현재 회차 실질취득 95,611,770원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 96,000,000원의 99.6%입니다. 차이는 388,230원에 불과하여 취득세, 등기비용, 명도비용, 체납관리비 가능성 등을 고려하면 가격상 안전마진이 사실상 없습니다. 전체 평균 100,250,000원과 비교해 할인된 것처럼 평가해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 11,765,000원 가정)

김은희의 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권은 동일인에게 귀속된 95,000,000원 청구이므로 별도의 보증금 95,000,000원을 다시 합산하지 않습니다. 현재 예상 인수액은 임차보증금에서 예상배당 11,153,230원을 뺀 83,846,770원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 해당 항목이 선순위로 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 가천길병원 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택과 대규모 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 1994.09.28. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 최상층 402호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 창호는 백색 플라스틱 창호입니다.
• 현황. 다세대주택으로 이용 중이나 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 정방형 평지 토지이며 동측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 354.1㎡, 공시지가는 ㎡당 1,591,000원입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 상대보호구역과 도로에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 환금성. 15세대 규모의 1994년 준공 다세대로, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 다회 유찰에도 실질취득가가 최근 시세와 거의 같아 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가와 인수액을 함께 계산. 현재 기준 입찰대금 11,765,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 예상 인수액 83,846,770원을 포함한 실질취득 95,611,770원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차보증금 지급자료 검증. 임차인과 신청채권자가 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서, 계좌이체, 자금출처와 실제 점유자료를 대조해야 합니다.
• 배당표 변동 확인. 당해세 등 선순위 배당 항목이 추가되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다. 매각기일 전 배당요구 종기 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 대항력 단절 여부 확인. 임차권등기명령 전후 실제 점유와 주민등록 유지 여부를 전입세대확인서, 주민등록 변동내역과 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 최상층 누수, 노후 설비, 수리비와 공용부분 체납관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 최근 시세를 상한으로 판단. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 96,000,000원이고 가격 추세가 -8.1%입니다. 과거 최고가 113,000,000원이나 전체 평균 100,250,000원을 기준으로 가격 메리트를 확대 해석해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,176만원 낙찰”이 아니라 “9,561만원 취득”

이 사건의 핵심은 6회 유찰이나 11,765,000원의 최저가가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 김은희의 임차보증금 95,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가로 낙찰되더라도 예상배당은 11,153,230원에 그치고, 미배당액 83,846,770원을 매수인이 인수하여 실질취득은 95,611,770원이 됩니다.

이 금액은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 96,000,000원의 99.6%로, 가격 차이가 거의 없습니다. 최근 거래 추세도 -8.1%이고, 15세대 규모의 노후 다세대가 평균 6.0회 유찰된 점까지 고려하면 환금성과 가격 안전마진은 낮습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 경고는 추가 검증 사항이지만, 원본 자료로 임차권이 부정되기 전까지는 인수액을 제외해서는 안 됩니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세와 거의 같은 대항력 인수형 물건입니다.