인천지방법원 2025타경508144. 인천 부평구 부평동 희망공원 북측 인근에 있는 유호유스빌 1동 4층 404호, 다세대주택입니다. 감정가 90,800,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,144,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 되는 대항력 인수형 구조입니다.
현재 등기상 말소기준은 2025.03.24. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.11.03. 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 60,000,000원, 전입일은 2019.02.21., 확정일자는 2019.03.20.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약서를 고려하지 않은 원칙적인 권리분석에서는 이 임차권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 767-212, 767-213 유호유스빌(1동) 제4층 제404호 도로명: 인천광역시 부평구 안남로41번길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 404호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 성은희 (2019.02.01. 거래가 70,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 90,800,000원 / 31,144,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 58,928,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 임차권이 먼저다
이 사건에는 현재 유효한 근저당권이 없어, 2025.03.24. 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 과거 국민은행 근저당권은 각각 2011.10.04.와 2018.04.24. 이미 말소됐습니다. 따라서 2023.11.03. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 말소기준보다 선순위이며, 원칙적으로 낙찰자가 그 미배당액을 인수합니다. 2026.03.25. 부평세무서장의 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인·임차권 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 심상호 | 미상 | 2024.02.22. / 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 2025.06.10. 배당요구 |
| 대위·승계 | 한국토지주택공사 심상호 보증금 승계 | 60,000,000원 | 2019.02.21. / 2019.03.20. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 2023.11.03. 임차권등기 |
한국토지주택공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 심상호 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 심상호의 미상 보증금과 한국토지주택공사의 60,000,000원을 서로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 임차권등기는 같은 보증금에 대한 승계 권리입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 시세 메리트는 미확정
현재 최저가는 31,144,000원으로 감정가 90,800,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐, 최근 실거래 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 동일 지역·유사 면적의 최근 거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
확약서를 반영하지 않는 원칙적인 구조에서는 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 29,816,592원, 4회 유찰 시 38,991,614원, 5회 유찰 시 45,414,131원입니다. 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득액이 임차보증금 부근에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,144,000원 | 29,816,592원 | 58,928,630원 |
| 4회 유찰 시 | 21,800,800원 | 38,991,614원 | 58,928,630원 |
| 5회 유찰 시 | 15,260,559원 | 45,414,131원 | 58,928,630원 |
③ 예상배당표 (매각가 31,144,000원 가정 · 확약 미반영 원칙 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 960,592원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 60,000,000원 | 30,183,408원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 58,928,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금의 룰상 부족분은 29,816,592원이며, 서울보증보험 주식회사의 청구금액 58,928,630원은 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권 인수는 실질 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 404호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 희망공원 북측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 노폭 약 6m 포장도로를 이용할 수 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·정비구역·과밀억제권역에 해당하며, 767-213 토지는 도로에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 노후도·내부 상태·임차관계에 따라 거래가격과 매수층 편차가 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 5번 한국토지주택공사 임차권과 심상호의 대항력까지 포괄하는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 심상호의 보증금·계약관계·점유 현황을 확인하되, 한국토지주택공사 보증금 60,000,000원과 중복 합산하지 마세요.
- 말소 이행 조건. 임차권 말소가 낙찰 전, 대금납부 전, 배당 후 중 언제 이행되는지와 이행을 담보할 방법을 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 부평동 인근 다세대의 최근 거래와 매물가격을 별도로 비교하세요.
- 제시외 건물. 매각 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 현황·평가 포함 범위·소유관계를 확인하세요.
- 세금·관리비. 부평세무서 압류와 별개로 당해세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “3,114만원”보다 먼저 봐야 할 6,000만원
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 90,800,000원, 최저가 31,144,000원, 3회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격표가 아니라 말소기준보다 빠른 60,000,000원 주택임차권입니다. 확약을 반영하지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 29,816,592원이고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 임차보증금 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되고 실제 임차인 심상호의 대항력까지 정리된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 낮아질 수 있습니다. 그러나 확약서 제출 주체와 등기된 임차권자가 다르고, 심상호의 보증금과 확정일자가 별도로 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 결론은 가격 매력보다 확약 범위 확인이 먼저인 고위험 확인형 물건입니다. 확약 원문이 명확하면 재평가, 불명확하면 인수형 기준으로 접근해야 합니다.
* 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제로 말소되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차 룰상 매수인 인수액은 29,816,592원이며, 심상호의 대항력이 확약 범위 밖에 남는지도 별도로 확인해야 합니다.
