인천지방법원 2025타경508238. 인천 서구 경서동 청라로데오시티포레안 18층 건물의 2층 201호로, 감정평가 당시 판매시설이지만 공실인 상태입니다. 소유자 김소연은 2023년 8월 8일 소유권이전 등기를 마쳤고, 등기부상 거래가액은 780,372,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 1,140,000,000원이 말소기준권리이며, 제2층 212호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
말소기준 이후의 광주은행 가압류, 임의경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고 감정평가 당시 공실로 조사되어 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 상태는 입찰 직전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(판매시설) · 18층 건 중 2층 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 김소연 (2023.08.08 소유권이전 등기 · 매매 2023.07.25 · 거래가액 780,372,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 90,355,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사 / 991,063,134원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023년 8월 8일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이며 청라로데오시티포레안 제2층 212호와 공동담보입니다. 이후 설정된 론포인트 근저당권은 2023년 12월 5일 이미 말소됐고, 광주은행 가압류와 경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 88.24% 하락이 곧 시세차익은 아니다
현재 최저가는 90,355,000원으로 감정가 768,000,000원의 11.76%입니다. 감정가와의 격차만 보면 낙폭이 매우 크지만, 동일 판매시설의 최근 거래가격과 비교할 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
오히려 가격 판단에서 먼저 봐야 할 숫자는 6회 유찰입니다. 반복 유찰은 단순히 가격이 내려갔다는 의미를 넘어, 해당 용도와 입지에서 응찰 수요가 약했을 가능성을 보여줍니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 공실 판매시설이므로 임대료, 공실 기간, 관리비, 업종 제한, 전용률, 가시성 및 유동인구를 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 적용하는 방식은 위험합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 90,355,000원 | 11.76% | 1,074,777,335원 |
| 7회 유찰 시 | 63,248,499원 | 8.24% | 1,101,395,919원 |
| 8회 유찰 시 | 44,273,949원 | 5.76% | 1,120,028,927원 |
③ 예상배당표 (매각가 90,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,026,390원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,140,000,000원 | 88,328,610원 |
| 2. 가압류 · 주식회사광주은행 | 23,105,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,026,390원을 제외한 88,328,610원이 국민은행 근저당에 배당되며, 채권자 총 미배당액은 1,074,777,335원입니다. 광주은행 가압류와 소유자 잔여 배당은 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 판매시설로 평가됐으며 가격시점 당시 공실 상태입니다. 주거용 물건이 아니므로 주택 시세나 아파트 환금성 기준을 적용하면 안 됩니다.
- 주위환경. 경서삼거리 남동측 인근으로, 주변에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 18층 건물이며, 외벽은 페어글라스창호, 내벽은 페인팅, 창호는 섀시창호 마감입니다.
- 설비. 기본 전기·위생·소화전 설비와 15인승 승강기, 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 동측과 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로·소로 및 대로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역이며, 토지는 업무시설 및 판매시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 현장과 관리주체를 통해 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·공용부담 확인. 공실 판매시설은 장기 체납 관리비와 공용부분 부담이 누적될 수 있으므로 관리주체에 체납액과 부과 기준을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 주변 동일 용도 점포의 실제 보증금·월세·공실 기간을 조사해 취득비, 수선비, 관리비를 감당할 수 있는지 계산하세요.
- 영업 가능 업종 확인. 집합건물 관리규약, 건축물 용도, 유통상업지역 제한 및 내부 시설 상태를 대조해 계획 업종의 입점 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 제2층 212호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본 서류에서 함께 대조하세요.
- 재매각성 검토. 6회 유찰된 판매시설이라는 점을 감안해 예상 매도기간과 출구가격을 보수적으로 설정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 수요까지 생기는 것은 아니다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 등재 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 실질취득액은 최저매각가 90,355,000원과 같습니다.
그러나 결론을 가격 메리트로 바로 연결해서는 안 됩니다. 이 물건은 감정가 768,000,000원에서 6회 유찰된 공실 판매시설입니다. 동일 용도 실거래와 임대수익을 확인하지 못한 상태에서는 감정가의 11.76%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 수요를 확인한 뒤 판단. 낙찰가보다 중요한 것은 공실을 해소할 수 있는 임차수요와 향후 다시 팔 수 있는 환금성입니다.