인천지방법원 2025타경508238. 인천 서구 경서동 ‘청라로데오시티포레안’ 2층 212호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설이며 가격시점 현재 공실입니다. 김소연 씨가 2023년 거래가 859,521,000원에 취득했고 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 광주은행 가압류와 경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 인수하는 구조는 아닙니다. 그러나 가격 해석은 별개입니다. 최저가는 감정가의 약 11.76%까지 내려왔지만, 동일하거나 유사한 판매시설의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 6회 유찰됐다는 사실과 현재 공실이라는 이용상태를 함께 놓고 실제 임대 가능성·관리비·시설 상태·상권 수요를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구 25블록 2로트 청라로데오시티포레안 제2층 제212호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 판매시설 · 가격시점 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 18층 건 중 2층 |
| 소유자 | 김소연 (2023.08.08. 소유권이전, 거래가액 859,521,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 845,000,000원 / 99,414,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사 / 991,063,134원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.08.08. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이며 청라로데오시티포레안 2층 201호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 이후 설정된 론포인트 근저당 70,200,000원은 2023.12.05. 이미 말소됐고, 광주은행 가압류 23,105,945원과 경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 감정가의 11.76%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 845,000,000원, 현재 최저매각가는 99,414,000원입니다. 6회 유찰을 거치며 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 부대비용을 제외한 실질취득 기준금액도 99,414,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 99,414,000원 | 11.76% | 1,065,881,397원 |
| 7회 유찰 시 | 69,589,800원 | 8.24% | 1,095,168,761원 |
| 8회 유찰 시 | 48,712,860원 | 5.76% | 1,115,669,916원 |
다만 이 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 검증되지 않았기 때문입니다. 6회 유찰은 앞선 가격 수준에서 매각이 성립하지 않았다는 결과이고, 판매시설은 주거용 부동산과 달리 상권·업종·임대수익·공실기간에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,452원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,140,000,000원 | 97,224,548원 |
| 2. 가압류 · 주식회사광주은행 | 23,105,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,163,105,945원 중 97,224,548원이 배당되고, 1,065,881,397원이 미배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 국민은행 근저당에는 2층 201호가 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당은 공동담보 진행과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 경서동 소재 경서삼거리 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 판매시설로 이용되는 구분건물이지만 가격시점 현재 공실 상태입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 18층 건물로 기본 전기·위생·소화전·15인승 승강기·주차 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 동측과 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로·소로·대로에 각각 접합니다.
- 토지 이용. 제형의 토지로 업무시설 및 판매시설의 건부지로 이용 중이며, 토지이용계획은 유통상업입니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 감정평가의견 I-5 참조로 기재돼 있으므로 해당 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 동일 건물과 인근 판매시설의 최근 매매가, 보증금, 월 임대료, 공실기간을 확인해 수익환원 기준 가격을 별도로 계산하세요.
- 현장 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 출입문 잠금 상태, 내부 시설물과 잔존물 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에 2층 201호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 물건의 경매·변제·배당 진행을 함께 점검하세요.
- 관리비·부가비용. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도 상태, 시설 복구비와 취득 관련 비용을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 공부 차이 원문 대조. 감정평가의견 I-5에 기재된 공부와의 차이를 확인해 면적·현황·이용 제한이 응찰가에 미치는 영향을 검토하세요.
- 세금 배당 확인. 인천광역시 서구 압류가 등기돼 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증되지 않았다”
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 2023년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사상 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 판매시설의 실제 가치입니다.
감정가 845,000,000원에서 99,414,000원까지 낮아진 숫자는 강하게 보이지만, 6회 유찰, 공실, 임대관계 미상, 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재합니다. 따라서 권리는 통과, 가격·환금성은 보류가 적절합니다. 현장과 임대시장을 확인해 99,414,000원보다 높은 실질가치를 입증할 수 있을 때만 입찰 근거가 생깁니다.