인천지방법원 2025타경508285. 공부상 이용상태가 오피스텔인 101동 5층 503호입니다. 소유자 유선규는 2021.11.01 매매를 원인으로 거래가액 292,000,000원에 취득했고, 2021.11.03 부천시흥원예농업협동조합이 채권최고액 217,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 점유자 두 명입니다. 김기범·백준태의 전입일은 모두 2022.12.12로 말소기준권리인 2021.11.03보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료 기준으로는 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 뒤이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508285 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 5층503호 · 장천로94번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 59.763㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 유선규 · 2021.11.01 매매 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 137,690,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 부천시흥원예농업협동조합 / 185,405,147원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 외벽 표시 | V1 시그니처 101 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
2021.02.05의 신탁등기와 광주새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.11.03 부천시흥원예농업협동조합 근저당입니다. 2025.03.17 임의경매개시결정과 이후 압류는 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 부천시 압류는 2026.01.13 해제를 원인으로 2026.01.19 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 2명 모두 전입이 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기범 | 2022.12.12 | 미상 | 2025.04.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 백준태 | 2022.12.12 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 47.0%지만 거래 시점이 2021년이다
면적이 맞는 실거래 표본은 12건이며 평균 거래가는 292,666,666원, 최신 거래는 2021.09 · 290,000,000원입니다. 현재 최저가 137,690,000원은 최근12개월 평균의 47.0%로 집계돼 있습니다. 수치만 보면 할인폭이 크지만, 표본의 거래월이 2021.07~2021.09에 집중돼 있어 2026년 경매가와 직접 대입할 때는 시간차를 반드시 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 59.01㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2021.08 | 59.01㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 59.16㎡ | 6 | 294,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 평균 | 59.763㎡ | 12건 | 292,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,727,660원 |
| 2. 근저당 · 부천시흥원예농업협동조합 | 217,200,000원 | 134,962,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 217,200,000원 중 134,962,340원이 배당되는 계산이며 미배당은 82,237,660원입니다. 신청채권액 185,405,147원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 근저당채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 137,690,000원 | 134,962,340원 | 82,237,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 96,383,000원 | 94,248,106원 | 122,951,894원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 67,468,100원 | 65,853,674원 | 151,346,326원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의초등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 토지는 업무시설및공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅·석재붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·난방·소화·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 5미터 내외, 북측 약 7미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 1,343,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 24세대, 사용승인일 2020.12.31이며 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 5.5회·매각률 8.0%를 감안하면 매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 김기범·백준태의 전입일은 말소기준 뒤지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력 여부와 별개로 실제 점유자 2명이 확인되므로 인도명령·명도 협의 가능성을 반영하세요.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 12건이 2021.07~2021.09 거래입니다. 현재 최저가의 47.0% 수치만으로 현재 시세 대비 저가라고 확정하지 마세요.
- 환금성 점검. 평균 유찰 5.5회·매각률 8.0%는 향후 재매각 때도 중요한 숫자입니다.
- 세금·배당 변동. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 외벽 표시가 ‘V1 시그니처 101’로 기재돼 있으므로 현장 동·호수 표시와 실제 점유 상태를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.03 근저당이 말소기준이고, 확인된 두 점유자의 전입은 2022.12.12라 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당에서 근저당에 82,237,660원의 미배당이 생기더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 한 단계 더 보수적이어야 합니다. 최저가 137,690,000원이 제공 실거래 평균 292,666,666원의 47.0%라는 점은 눈에 띄지만, 최신 거래 자체가 2021.09입니다. 여기에 평균 5.5회 유찰·매각률 8.0%라는 같은 건물 경매 통계까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험이 낮다”는 결론과 “현재 최저가가 충분히 싸다”는 결론을 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
