5,883,000원
인천지방법원 2025타경508367. 인천 남동구 구월동 ‘엠타워-1’ 6층 603호, 전용 14.48㎡의 도시형생활주택 원룸형 아파트입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 50,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 5,883,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 강민경은 임대차계약일과 확정일자가 2022.01.07, 전입일과 점유개시일이 2022.01.28입니다. 말소기준인 남동구 압류는 2023.11.07에 접수됐으므로, 임차인의 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2025.06.20에 접수돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1125-10 엠타워-1 제6층 제603호 도로명: 인천광역시 남동구 예술로174번길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형 아파트) · 전용 14.48㎡ · 지상10층 중 6층 |
| 소유자 | 이평화 (2022.01.07. 매매 · 거래가액 58,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 5,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민경 / 58,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 준공 / 세대수 | 2011.09.29 / 41세대 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 빠르다
2012년 설정된 화명동새마을금고 근저당권 53,300,000원은 2022.01.28 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.11.07 접수된 남동구 압류입니다. 임차인 강민경의 전입·점유는 2022.01.28로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다.
을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 등기상 소멸하더라도, 배당에서 변제되지 않은 임차보증금 잔액은 매수인에게 남습니다. 즉 “임차권등기가 소멸한다”는 사실과 “보증금 인수가 없다”는 결론은 같은 말이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민경 주거 · 임차권등기 | 제6층 제603호 14.48㎡ 전부 | 58,500,000원 | 전입 2022.01.28 확정 2022.01.07 | 2025.06.20 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시장은 34,000,000원
전용면적이 유사한 거래 9건의 전체 평균은 56,738,888원이지만, 이 평균에는 2022년의 100,000,000원 거래와 과거 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 13.68㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2025.04 | 14.88㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.11 | 13.68㎡ | 5 | 58,700,000원 |
| 2022.08 | 14.48㎡ | 5 | 46,000,000원 |
| 2022.07 | 13.68㎡ | 7 | 57,450,000원 |
| 2022.06 | 13.68㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 13.68㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2022.01 | 14.48㎡ | 6 | 58,500,000원 |
| 2022.01 | 14.48㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 34,000,000원 |
최저가 5,883,000원은 최근 12개월 평균의 17.3%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 표면가격입니다. 실제 비교 기준인 실질취득 약 58,500,000원은 최신 거래 34,000,000원과 최근 12개월 평균 34,000,000원보다 높습니다. 최근 거래가격도 과거 구간보다 42.9% 하락한 흐름이므로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 505,894원 |
| 1. 임차인 강민경 보증금 | 58,500,000원 | 5,377,106원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 강민경 | 58,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 53,122,894원 |
집행비용 505,894원이 먼저 공제된 뒤 임차인에게 5,377,106원이 배당되는 추정입니다. 보증금 부족분 53,122,894원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 강민경 배당추정 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 12% | 5,883,000원 | 5,377,106원 | 53,122,894원 | 약 58,500,000원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8% | 4,118,099원 | 3,643,973원 | 54,856,027원 | 약 58,500,000원 |
| 8회 유찰 시 감정가 6% | 2,882,669원 | 2,430,781원 | 56,069,219원 | 약 58,500,000원 |
7회 또는 8회까지 추가 유찰되더라도 가격 메리트가 본질적으로 개선되지 않습니다. 매각가가 낮아진 만큼 임차인의 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 물건에서는 “몇 회 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 작동하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(원룸형 아파트)이며 전용면적은 14.48㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 예술회관역 북서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 예술회관역이 도보 약 2분 거리에 있어 교통여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물의 6층이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측으로 폭 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,337,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 41세대의 소형 원룸형 주택이고 최근 거래는 34,000,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.9회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총부담을 분리. 입찰가격 5,883,000원 외에 현재 추정 인수액 53,122,894원을 반드시 자금계획에 포함해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.01.07, 전입·점유개시 2022.01.28, 확정일자 2022.01.07과 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 강민경으로 기재돼 있으므로 보증금 지급자료와 집행권원의 청구원인을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 7회·8회 유찰 시에도 매수인 인수액이 54,856,027원·56,069,219원으로 증가해 실질취득은 보증금 부근에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 56,738,888원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 34,000,000원을 가격 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -42.9%이므로 과거 거래가격이나 소유자의 2022년 취득가 58,500,000원을 현재 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 비용 확인. 미납 관리비·당해세·집행비용 변동과 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “588만원 낙찰”이 아니라 “5,850만원 부근 취득”
이 사건의 표면 최저가는 5,883,000원이지만, 대항력 임차보증금 58,500,000원 중 미배당액 53,122,894원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 감소분이 인수액 증가로 옮겨가므로 실질취득은 보증금 부근에서 고정됩니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 34,000,000원이고 최근 가격 추세는 -42.9%입니다. 전용 14.48㎡의 소형 원룸형 주택, 6회 유찰, 단지 평균 유찰 4.9회와 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높은 인수형 물건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 결론은 명확합니다. 표면가격에 현혹되지 말아야 할 D등급 물건입니다.
