인천지방법원 2025타경508367. 엠타워-1 6층 603호, 전용 14.48㎡의 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 숫자만 보면 감정가 50,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 4,118,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 여부가 훨씬 중요한 사건입니다. 임차인 강민경은 2022.01.28. 전입·점유를 시작했고, 2022.01.07. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 2023.11.07. 남동구 압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 분석되며, 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가 4,118,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 474,124원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 3,643,876원이 배당됩니다. 보증금 58,500,000원 중 남는 54,856,124원은 매수인이 부담합니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 4,118,000원 + 54,856,124원 = 58,974,124원입니다. 낙찰가가 더 떨어지더라도 임차인 배당액이 함께 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 이 사건의 총부담은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1125-10 엠타워-1 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형 아파트) · 전용 14.48㎡ · 지상10층 중 6층 |
| 소유자 | 이평화 · 2022.02.11. 소유권이전 · 거래가액 58,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 4,118,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 58,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 압류보다 빠른 임차인의 전입
등기부상 2012.01.18. 설정된 화명동새마을금고 근저당권 53,300,000원은 2022.01.28. 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서의 말소기준권리는 2023.11.07. 남동구 압류입니다. 이후 2024.03.06. 주택임차권등기와 2025.03.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 강민경의 실제 전입·점유는 2022.01.28.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 소멸하더라도 미배당 임차보증금의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 배당받고도 남는 보증금은 매수인이 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민경 | 제6층 제603호 14.48㎡ 전부 | 2022.01.28 / 2022.01.07 | 58,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
강민경은 2025.06.20. 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 현재 회차 매각대금 자체가 보증금에 크게 못 미칩니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 411만원이 아니라 약 5,897만원과 비교해야 한다
같은 건물 M타워1의 유사 면적 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 56,738,888원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04. 34,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 34,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -42.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 13.68㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2025.04 | 14.88㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.11 | 13.68㎡ | 5 | 58,700,000원 |
| 2022.08 | 14.48㎡ | 5 | 46,000,000원 |
| 2022.07 | 13.68㎡ | 7 | 57,450,000원 |
| 2022.06 | 13.68㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 13.68㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2022.01 | 14.48㎡ | 6 | 58,500,000원 |
| 2022.01 | 14.48㎡ | 4 | 58,000,000원 |
최저가 4,118,000원만 보면 최근 시세의 12.1%에 불과하지만 이 비율은 이 사건의 경제적 실체를 보여주지 못합니다. 실제 부담인 58,974,124원을 최근 12개월 평균 34,000,000원과 비교하면 173.5%입니다. 최신 거래보다도 24,974,124원 높습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 8%까지 떨어진 초저가 물건”이 아니라, 대항력 보증금 때문에 최근 시세보다 높은 금액을 부담하는 구조로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 474,124원 |
| 1. 임차인 강민경 보증금 | 58,500,000원 | 3,643,876원 |
| 2. 경매개시결정 · 강민경 | 58,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 3,643,876원만 배당되고 54,856,124원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에 따라 이 미배당액은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(원룸형 아파트)이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물의 6층 603호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동, 인천2지하철 예술회관역 북서측 인근의 공동주택·근린생활시설 혼재 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 노선버스정류장이 인근에 있으며, 예술회관역이 도보 약 2분 거리에 있어 교통여건은 편리한 편입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시장 흐름. M타워1은 41세대, 2011.09.29. 준공입니다. 최근 12개월 실거래는 34,000,000원 1건이며 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차 기준 4,118,000원에 인수 예상액 54,856,124원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 배당 결과와 인수 범위를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차인 인수액 증가로 이동합니다.
- 관계인 경고 확인. 임차인 강민경이 경매 채권자로도 나타나는 구조이므로 임대차계약·보증금 지급·점유 및 채권관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 56,738,888원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 34,000,000원과 -42.9% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “411만원 낙찰”이 아니라 “약 5,897만원 실질부담”
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가입니다. 감정가 50,000,000원짜리가 7회 유찰돼 4,118,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 58,500,000원이 매각대금에서 거의 배당되지 않아, 현재 회차에는 54,856,124원을 매수인이 인수합니다. 실질취득은 58,974,124원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 34,000,000원의 173.5%입니다. 여기에 최근 거래 흐름은 과거 대비 -42.9%로 낮아진 상태입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 임차보증금까지 포함해 실제 얼마를 부담하는가입니다.
