인천지방법원 2025타경508418. 인천 남동구 서창동 승연프라자 2층 205호로, 관련 공부상 제2종근린생활시설(동물위탁관리업소), 현황은 실내동물관련시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 임경수이며 2021.08.27 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.11.01 중소기업은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 경매개시결정은 2025.03.25 중소기업은행이 신청했고 청구액은 369,532,203원입니다. 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 강용의도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 배당 결과와 별개로 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508418 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 2층205호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 서창남순환로216번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(동물위탁관리업소) · 현황 실내동물관련시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층 · 제2층 제205호 · 사용승인일 2016.09.06 |
| 소유자 | 임경수 (2021.08.27 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 155,036,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 369,532,203원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.01 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.11.01 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 양동석 소유 당시의 압류·근저당권·2020년 임의경매 관련 권리들은 2021.08.04 임의경매 매각과 등기말소를 거친 이력입니다. 현재 소유자 임경수가 2021.08.27 소유권을 취득한 뒤 설정된 중소기업은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준이고, 2025.03.25 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 차임 | 전입 / 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강용의 · 승연프라자 2층204호,205호 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 2024.07.26 · 2025.06.04 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
강용의의 전입신고는 2024.07.26으로 말소기준권리인 2022.11.01보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025.06.04 접수됐지만 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가 452,000,000원에서 현재 최저매각가는 155,036,000원으로 내려왔고, 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 108,525,200원, 5회 유찰 시 75,967,640원으로 제시돼 있습니다.
다만 감정가 대비 하락폭이 크다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 실제로 실내동물관련시설로 이용되는 근린시설이고, 204호와 물리적으로 일체 이용 중이라는 개별성이 있습니다. 따라서 응찰가는 단순한 감정가 대비 할인율보다 독립 사용 가능성·현장 상태·근린시설 환금성을 함께 확인해 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,504원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 152,065,496원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 중소기업은행 채권최고액 420,000,000원 중 152,065,496원이 배당되고 미배당액은 267,934,504원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 인천한빛초등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·상업시설·각종 근린·편의시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(동물위탁관리업소), 현황은 실내동물관련시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층 건물 내 제2층 제205호이며 사용승인일은 2016.09.06입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북동측은 광대로변에 접하고 남동측은 노폭 약6미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대로한면이며 공시지가는 3,528,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등이 포함되고, 대로3류 및 특수도로와 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호·205호 경계 확인. 경계벽 일부 제거 및 일체 이용 상태를 현장에서 확인하고, 본건 205호만의 독립적 사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 임차인 점유 범위. 강용의가 204호와 205호를 함께 점유하는 것으로 조사된 만큼 인도 대상과 실제 영업 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권리. 강용의는 대항력 없음·배당요구 상태이고 보증금은 20,000,000원, 차임은 1,100,000원입니다. 우선변제 여부는 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
- 용도·환금성. 근린시설이면서 실내동물관련시설로 이용 중이므로 실제 사용수요와 향후 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다
권리관계만 보면 기준은 선명합니다. 2022.11.01 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 강용의는 그 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난점은 권리보다 현황과 환금성에 있습니다. 감정가 452,000,000원에서 3회 유찰돼 155,036,000원까지 내려왔지만, 근린시설이라는 용도와 204호·205호가 경계벽 일부 제거 상태로 일체 이용되는 점을 가격에 반드시 반영해야 합니다. 권리는 통과, 현장 확인은 필수. 낮아진 최저가만으로 결론 내릴 물건은 아닙니다.
