인천지방법원 2025타경508421. 인천 남동구 구월동 전일맨션(가동) 제4층 제401호, 전용 45.90㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 103,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 50,470,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 49%이지만, 이 사건은 최저가보다 선순위 임차권과 확약의 효력을 먼저 봐야 합니다.
을구 13번 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2019.04.17, 확정일자 2019.04.18, 주민등록일 2019.05.15, 점유개시일 2019.05.16으로, 2021.12.24 설정된 박판희 근저당보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수합니다. 최저가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 증가하므로 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 349-43 제1호 제4층 제401호 도로명: 인천광역시 남동구 구월남로289번길 18-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.90㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호 · 사용승인 1995.08.26 |
| 소유자 | 나용주 (2021.12.24. 거래가 92,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 80,769,320원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2021.12.24 접수된 박판희 근저당권 12,000,000원입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 한국토지주택공사 명의 임차권은 말소기준보다 앞서 등기됐으므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인·보증기관 신고 분석
| 구분 | 명의자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 명의 임차권등기 | 한국토지주택공사 | 79,000,000원 | 대항력 있음 주민등록 2019.05.15 | 우선변제 있음 확정일자 2019.04.18 · 배당요구 | 보증기관 승계 룰상 29,838,460원 실질 0원* |
한국토지주택공사는 제공된 분류상 보증기관 명의 신고로, 독립된 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 분석에서 확인되는 실제 임차인은 0명, 보증기관 명의 임차권등기는 1건입니다. 보증금은 79,000,000원 한 번만 반영합니다.
* 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약의 적용 범위나 조건이 충족되지 않으면 등기 원칙상 미배당 29,838,460원이 매수인 인수로 되살아날 수 있습니다.
③ 유찰별 인수 구조 — 확약 유무가 결과를 가른다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,470,000원 | 29,838,460원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 35,329,000원 | 44,706,922원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24,730,300원 | 55,114,845원 | 0원* |
확약이 없다면 입찰가가 50,470,000원에서 35,329,000원, 24,730,300원으로 내려갈수록 미배당 인수액은 29,838,460원, 44,706,922원, 55,114,845원으로 커집니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 62.1%지만 거래 시점이 오래됐다
전일맨션(가동)의 제공된 실거래는 4건이며 평균은 81,250,000원입니다. 확약 유효 전제 실질취득 50,470,000원은 이 평균의 62.1%입니다. 다만 가장 최신 거래가 2022.01이고, 2026.07 매각기일과 시차가 커 현재 시세를 확정하는 근거로 단독 사용하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 41.52㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2021.12 | 45.90㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2021.10 | 41.52㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2021.06 | 45.90㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 81,250,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 79,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 근저당권 · 박판희 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 18,407,897원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 80,769,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 29,838,460원입니다. 다만 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영해 0원*으로 판단했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 모래내시장역 남동측 인근으로, 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 인천지하철 2호선 모래내시장역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 1995.08.26이며 전일맨션(가동)은 14세대입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사 사다리형 주거용 건부지이며 제2종일반주거지역·과밀억제권역입니다. 공시지가는 1,009,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 토지 별도등기는 있으나 효력이 없는 것으로 명세서에 기재됐습니다.
- 환금성. 실거래 표본이 4건이고 마지막 거래가 2022.01이므로, 현재 매매가격과 거래 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 13번 한국토지주택공사 임차권 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 말소 조건과 시기. 매각대금 납부 후 임차권 말소까지 필요한 서류, 조건, 처리 주체와 시점을 확인하세요.
- 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 0원*, 적용 불가 시 29,838,460원으로 자금계획을 분리하세요.
- 점유 관계 확인. 보증기관 명의 임차권등기와 별도로 현재 점유자 및 인도 가능 시점을 현황조사 원본과 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 제공된 최신 실거래가 2022.01이므로 인근 중개업소와 최근 거래 자료로 현재 환금가를 다시 확인하세요.
- 별도등기 확인. 토지 별도등기는 효력 없음으로 기재됐지만 매각물건명세서와 등기 원문을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “5,047만원 물건”이 아니라 “확약 확인 물건”
이 사건을 최저가 50,470,000원만 보고 접근하면 권리 구조를 놓치게 됩니다. 원칙적으로는 79,000,000원 선순위 임차권이 존재하고, 현재 회차의 미배당 29,838,460원은 매수인 인수 대상입니다. 추가 유찰이 돼도 입찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
다만 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 해당 확약이 유효하게 적용되는 경우 실질 인수는 0원*, 실질취득은 50,470,000원*입니다. 제공된 실거래 평균 81,250,000원 대비 62.1%이지만 거래 시점이 2022.01까지라는 한계가 있습니다. 결론은 가격은 조건부 합격, 권리는 서류 확인 전 보류입니다. 확약 원문이 을구 13번 임차권을 명확히 소멸시키는지 확인된 뒤에만 최저가의 가격 메리트가 성립합니다.
