인천지방법원 2025타경508514. 부평동 해피플러스 9층 904호, 등기상 집합건물이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 전유면적 77.4㎡ 물건입니다. 표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 258,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 43,362,000원까지 낮아진 최저가입니다. 하지만 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다. 전입·점유일이 2021.04.15인 임차인 이은혜가 보증금 253,000,000원의 선순위 대항력을 갖고 있기 때문입니다.
현재 회차에서 집행비용 1,180,516원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 42,181,484원입니다. 보증금 중 남는 210,818,516원은 매수인이 인수하므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실제 부담은 254,180,516원입니다. 최저가가 감정가의 16.8%라는 사실은 실질적인 가격 할인율을 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508514 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-179 해피플러스 제9층 제904호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전유 77.4㎡ · 지상 10층 중 9층 |
| 소유자 | 한경현 (2022.04.21. 거래가 255,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 43,362,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은혜 / 253,158,400원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당권 2건은 각각 2020.02.04.과 2021.04.15. 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2025.03.31. 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인 이은혜는 그보다 훨씬 앞선 2021.04.15. 전입신고와 점유를 갖췄고, 확정일자도 2021.03.19.입니다. 따라서 경매개시결정보다 선순위인 대항력 임차인으로, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 부족액을 매수인에게 청구할 수 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이은혜 제9층 제904호 77.4㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 계약 2021.01.28. 확정 2021.03.19. 전입·점유 2021.04.15. 임차권등기 2023.05.18. | 253,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복 없음 |
이은혜는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금 자체가 보증금에 크게 못 미치므로 배당만으로 전액 회수할 수 없습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 17%가 아니라 실질취득 98.5%
이 사건에는 낙찰가와 인수액을 분리해서 보는 것이 가장 위험합니다. 현재 회차의 최저가는 43,362,000원이지만, 매수인 인수액 210,818,516원을 합하면 실질취득액은 254,180,516원입니다. 이는 감정가 258,000,000원의 약 98.5%입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 17% | 43,362,000원 | 42,181,484원 | 210,818,516원 | 254,180,516원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 30,353,399원 | 29,407,038원 | 223,592,962원 | 253,946,361원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8% | 21,247,379원 | 20,464,926원 | 232,535,074원 | 253,782,453원 |
낙찰가가 43,362,000원에서 21,247,379원까지 내려가도 실질취득액은 254,180,516원에서 253,782,453원으로 소폭만 변합니다. 따라서 감정가 대비 최저가율을 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 확인된 실거래 비교 없이 감정가만으로 시세 할인 여부를 단정해서도 안 되며, 입찰 판단 기준은 반드시 낙찰가 + 인수액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,362,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,180,516원 |
| 1. 임차인 이은혜 보증금 | 253,000,000원 | 42,181,484원 |
| 2. 경매개시결정 · 이은혜 | 253,158,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 우선변제 후 부족분 210,818,516원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린주택이며, 감정평가상 본 호실은 연립주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 9층 904호로, 사용승인일은 2012.11.23.입니다.
- 주위환경. 인천생활예술고등학교 북측 인근의 상업지대로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설· 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로·설비. 남측으로 폭 약 14미터 포장도로에 접하며, 위생·급배수·개별난방·도시가스· 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정요항상 미상이므로 현장 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 253,000,000원의 지급·반환 내역, 전입세대열람, 확정일자 자료와 실제 점유 이력을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이은혜로 표시된 경위를 확인하고, 신청채권 253,158,400원의 발생 원인과 임차보증금 채권의 관계를 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 선순위 주택임차권등기와 보증금 부족분 인수 문구가 변경되지 않았는지 입찰 직전 최신 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 선순위 배당항목이 추가되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있어 실제 거주 여부를 단정할 수 없으므로 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 자료를 직접 확인하고 전문가 검토를 거쳐야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가가 17% 취득가는 아니다”
이 물건의 핵심은 다섯 번 유찰된 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 253,000,000원입니다. 현재 최저가 43,362,000원에 낙찰돼도 미배당 보증금 210,818,516원을 인수해 실질취득액이 254,180,516원에 이릅니다. 이는 감정가의 약 98.5%로, 표면적인 83.2% 할인과는 전혀 다른 결과입니다.
6회·7회 유찰을 가정해도 실질취득액은 각각 253,946,361원과 253,782,453원으로 보증금 부근에 고정됩니다. 따라서 이 사건을 “4천만원대 물건”으로 접근하면 안 됩니다. 권리는 인수형, 가격은 실질취득 기준. 임대차의 실체와 동일인 채권 관계를 철저히 확인한 뒤에도 2.54억원 안팎의 총부담이 적정한지를 별도로 판단해야 합니다.