최저가만 보면 감정가의 34.3%까지 내려온 물건입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차권입니다. 안정현 임차인은 전입·확정일자가 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이므로 원칙상 현재 회차 기준 149,141,110원 미배당 인수 문제가 생깁니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 제출되어 안정현 임차인 인수는 실질 0원*으로 보는 구조입니다. 단, 확약은 안정현 임차인에게만 적용되며, 박문식 전입자는 보증금·확정일자 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
의정부지방법원 2025타경62624. 고양시 덕양구 내유동 요산아트빌 302동 4층 402호, 집합건축물대장 기준 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 265,000,000원, 현재 최저매각가는 90,895,000원으로 4회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “싸다”라고 보면 안 됩니다. 을구 1번 임차권등기 안정현의 보증금이 238,000,000원이고, 전입·확정일자가 모두 2021.01.27로 말소기준인 2022.04.07 압류보다 빠릅니다. 원칙상 대항력 있는 임차인의 미배당액은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.01.14.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했다는 내용이 있습니다. 따라서 안정현 임차인에 한해서 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 문제는 확약 밖에 있는 박문식 전입자입니다. 박문식은 전입이 2024.03.06으로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 미상 전입자까지 원본으로 확인해야 비로소 입찰 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-36 요산아트빌 302동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 집합건축물대장 기준 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제302동 제4층 제402호 |
| 소유자 | 권영만 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 90,895,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.04.07 압류
이 사건의 말소기준은 갑구 5번 2022.04.07 국 압류입니다. 그 이후의 고양시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 의정부시 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 안정현 임차권등기는 등기일 자체는 2023.02.16으로 말소기준 이후라 소멸 대상이더라도, 등기 내용에 적힌 전입 2021.01.27 · 확정 2021.01.27 · 점유개시 2021.01.29가 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 안정현은 대항력 있는 임차인으로 보되, 확약서 때문에 인수는 실질 0원*으로 따로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 아님
| 이름 | 점유/용도 | 전입 | 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안정현 | 건물전체 · 주거 (임차권등기) | 2021.01.27 | 2021.01.27 | 238,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 박문식 | 미상 | 2024.03.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확약 밖 확인 |
tenants 자료상 is_subrogation/is_guarantor 표시가 모두 false이므로, 주택도시보증공사의 채권과 별개로 임차인을 보증기관 승계 중복신고로 합산하거나 제거하면 안 됩니다. 실제 임차인 표시는 2명입니다. 안정현의 보증금 238,000,000원은 현재 회차 매각대금으로 전액 배당되지 못하지만, 확약서가 안정현에게 적용되어 안정현 인수는 실질 0원*입니다. 반면 박문식은 보증금·확정일자 미상 전입자로, 확약서 적용 대상이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,036,110원 |
| 1. 임차인 안정현 보증금 (우선변제) | 238,000,000원 | 88,858,890원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 안정현 보증금 부족분은 149,141,110원입니다. 대항력 인수형 원칙만 적용하면 낙찰가 90,895,000원 + 인수 149,141,110원 = 238,000,000원으로 실질취득이 보증금 수준에 고정됩니다. 단, 본 건은 확약서 때문에 안정현 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경기도 고양시 일산동구 지영동 소재 「지영교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장 기준 「공동주택(다세대주택)」입니다. 아파트가 아니라 다세대 물건으로 보아야 합니다.
- 도로. 대상물건 소재 토지 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 제한보호구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.01.14.자 확약서 원문, 적용 대상, 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 확인하세요.
- 박문식 전입자 확인. 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 확약 밖 인수위험이 없는지 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있습니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 대항력 인수형 착시 금지. 확약이 없었다면 최저가 90,895,000원에 낙찰받아도 미배당 인수 149,141,110원이 붙어 실질취득은 보증금 238,000,000원 수준입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확약의 범위”가 먼저다
이 물건의 표면 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 265,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 90,895,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 안정현 임차인의 보증금은 238,000,000원이고, 전입·확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어나 실질취득은 보증금 238,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 본 건은 확약서 덕분에 안정현 인수는 실질 0원*으로 정리되지만, 박문식 전입자와 당해세 가능성이 남아 있습니다. 결론은 가격은 낮아졌지만, 확약서와 미상 전입자를 확인해야 하는 조건부 접근입니다.
