인천지방법원 2025타경508558. 인천 서구 석남동 ‘명화빌라’ 가동 2층 202호, 전용 36.51㎡ 다세대주택입니다. 감정가 83,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 28,469,000원까지 낮아졌습니다. 등기부상 말소기준권리는 2024.12.11. 이도금융대부주식회사 근저당권 37,500,000원입니다. 이후 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 현대캐피탈·롯데캐피탈· 제이비우리캐피탈의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 놓고 보면 현재 배당 계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 점유관계와 대항력 여부는 입찰 전에 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508558 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 565-12 가동 2층202호 |
| 통칭 / 용도 | 명화빌라 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 36.51㎡ |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 · 제2층 제202호 · 사용승인일 1991.02.08 |
| 소유자 | 김진혁 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 28,469,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 25,619,177원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.12.11. 설정된 이도금융대부주식회사 근저당권입니다. 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원은 근저당보다 후순위이며, 현대캐피탈 15,500,605원, 롯데캐피탈 6,631,784원, 제이비우리캐피탈 8,572,885원의 가압류와 2025.04.04. 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 시장도 하락 추세
명화빌라 전용 36.51㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 68,000,000원, 최근 12개월 평균은 67,000,000원, 최신 거래는 2025.11. 65,000,000원입니다. 현재 최저가 28,469,000원은 최근 12개월 평균의 42.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 36.51㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2024.12 | 36.51㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2023.06 | 36.51㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.51㎡ | 2건 | 67,000,000원 |
가격만 보면 감정가 83,000,000원에서 최저가 28,469,000원까지 내려오며 최근 시세 대비 할인 폭이 커졌습니다. 다만 최근 거래가 70,000,000원, 69,000,000원, 65,000,000원으로 이어졌고 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -4.3%입니다. 따라서 과거 평균 68,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하기보다 최근 평균 67,000,000원과 최신 거래 65,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 912,442원 |
| 을구 4번 근저당 · 이도금융대부주식회사 | 37,500,000원 | 27,556,558원 |
| 을구 5번 전세권 · 이도금융대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 15,500,605원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 6,631,784원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 8,572,885원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 73,205,274원 중 27,556,558원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 45,648,716원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 45,648,716원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,928,300원 | 19,169,591원 | 54,035,683원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 13,949,810원 | 13,298,713원 | 59,906,561원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 25,619,177원보다 배당액 27,556,558원이 커 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 4회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 19,169,591원으로 낮아져 청구액을 충족하지 못하는 계산입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천석남중학교 북서측 인근이며, 주변에는 아파트·다세대주택 등 공동주택, 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 인천2호선 서부여성회관역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물로, 사용승인일은 1991.02.08입니다. 외벽은 적벽돌쌓기, 창호는 알루미늄샷시로 조사됐습니다.
- 도로. 토지 서측으로 약 3미터, 남측으로 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 352.2㎡, 공시지가는 1,241,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정요항표에는 임대미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 대항력 가능성을 현황조사서·매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 전세권과 세 건의 가압류는 말소기준 근저당 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 68,000,000원보다 최근 12개월 평균 67,000,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.3%이므로 과거 거래가만 기준으로 낙찰가 상한을 높이지 않는 것이 좋습니다.
- 환금성 점검. 16세대 규모, 1991년 사용승인, 평균 유찰 3.0회라는 특성을 감안해 낙찰 이후 매도기간과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원문과 배당 요구 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 승부처는 환금성과 점유 확인”
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 전세권·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격도 3회 유찰을 거쳐 28,469,000원까지 낮아져 최근 12개월 실거래 평균 67,000,000원의 42.5% 수준입니다.
그러나 가격 할인만으로 높은 등급을 줄 물건은 아닙니다. 최신 거래는 65,000,000원이고 최근 추세는 -4.3%이며, 16세대·1991년 사용승인 다세대라는 특성과 평균 유찰 3.0회의 경매 통계도 확인됩니다. 감정요항표의 임대관계 역시 미상입니다. 권리 구조는 비교적 단순하고 가격은 충분히 내려왔지만, 점유 확인과 환금성 검토가 최종 판단을 좌우하는 물건입니다.
