인천지방법원 2025타경508617. 인천 계양구 효성동 623-57, 통칭 ‘장수빌라 2동’의 지하층 비01호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이정환이고, 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않습니다. 2013년 박규남 근저당과 2018년 하정덕 근저당은 이미 말소됐고, 현재 매각의 말소기준권리는 2024.05.21 현대카드 가압류 6,691,476원입니다. 그 다음 날 케이비국민카드 가압류, 2024.06.19 신한카드 가압류, 2025.04.14 신한카드의 강제경매개시결정이 이어졌으며 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리관계만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 그러나 투자 판단을 ‘감정가 48,000,000원에서 16,464,000원까지 내려왔으니 싸다’로 연결하면 안 됩니다. 이 물건은 연와조 스라브지붕 3층 건물의 지하층이고, 사용승인일은 1994.01.11입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격대에서의 환금성과 수요를 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 623-57 지하층비01호 · 봉오대로463번길 25-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하층 비01호 |
| 건물 | 연와조 스라브지붕 3층 건 · 사용승인 1994.01.11 |
| 소유자 | 이정환 (2009.01.21 소유권이전 · 거래가액 20,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 16,464,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 47,836,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되는 범위에서 없습니다. 말소기준은 2024.05.21 현대카드 가압류이며, 이후 케이비국민카드·신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2012년 삼성화재해상보험 가처분은 2013.03.06 이미 말소됐고, 과거 근저당권들도 등기부상 모두 말소된 상태입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘저평가’는 아니다
현재 최저매각가는 16,464,000원으로 감정가 48,000,000원의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 11,524,800원(감정가 24%), 5회 유찰 시 8,067,359원(감정가 17%)입니다.
하지만 현재 판단에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 지하층 다세대라는 이용 형태와 3회 유찰 사실을 함께 보면, ‘16,464,000원이 싸다’가 아니라 왜 이 가격까지 유찰됐는지를 현장에서 확인해야 하는 단계로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 696,352원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,691,476원 | 6,691,476원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,591,124원 | 9,076,172원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 41,455,811원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 47,836,554원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총 미배당액은 89,807,317원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성서초등학교 북측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 다세대주택으로 이용 중이며, 연와조 스라브지붕 3층 건물 내 지하층 비01호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샤시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남하향 완경사의 정방형 토지이며, 북측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지하층 현장확인. 채광·환기·결로·습기·곰팡이·침수 흔적과 실제 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 48,000,000원 대비 현재 최저가 16,464,000원이라는 할인율만 보지 말고, 효성동 일대 유사 지하 다세대의 실제 매매가격과 매도기간을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐다는 사실을 단순 할인기회가 아니라 수요·환금성에 대한 시장 신호로 함께 봐야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.05.21 현대카드 가압류가 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부, 기타 미납 공과금을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 환금성은 보수적으로
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 말소기준인 2024.05.21 현대카드 가압류 이후의 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단에서 더 중요한 부분은 물건 자체입니다. 지하층 다세대주택이고 이미 3회 유찰돼 최저가가 16,464,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로 이를 ‘시세보다 싼 물건’으로 평가할 근거는 아직 부족합니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격·현장상태·재매각 가능성은 별도의 보수적 검증이 필요한 물건입니다.
