205,800,000원
인천지방법원 2025타경508623. 인천 남동구 만수동 삼익아파트 102동 6층 605호입니다. 감정가 420,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 205,800,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 355,636,363원과 비교하면 표면상 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 허희복의 전입일은 2002.10.05로, 말소기준권리인 2024.01.26 근저당보다 무려 앞섭니다.
허희복의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 임차인이 배당으로 보증금을 전부 회수하는지, 낙찰자가 미배당액을 인수하는지 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 실질취득비용은 단순히 최저가 205,800,000원이 아니라 최저가에 선순위 임차보증금의 미배당액을 더한 금액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1038 삼익아파트 제102동 제6층 제605호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교면적 132.81㎡ · 철근콘크리트조 16층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 정경영 (2022.07.19 협의분할에 의한 상속, 2022.08.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 205,800,000원 (2회 유찰) |
| 경매신청 / 청구 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사 / 90,885,916원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.26 을구 4번 근저당권 · 주식회사피플펀드컴퍼니 · 채권최고액 39,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준은 2024.01.26 설정된 피플펀드컴퍼니 근저당권 39,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권 2건과 카드사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국민은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 기재된 후순위 권리만 보면 낙찰자가 그대로 떠안을 권리는 없습니다.
하지만 임차관계는 다릅니다. 허희복의 전입일 2002.10.05는 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 확정적인 대항력·우선변제 범위와 인수액을 산정할 수 없습니다. 이 임차인을 제외하고 등기권리만 보고 매수인 인수 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허희복 | 2002.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 미정
삼익세라믹 동일면적 132.81㎡의 최근 거래 12건은 340,000,000원에서 365,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 11건 평균은 355,636,363원이고, 최신 거래는 2026.07의 365,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.1% 높은 흐름으로, 하락 추세가 아니라 완만한 상승 추세로 집계됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 132.81㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 132.81㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 132.81㎡ | 4 | 358,500,000원 |
| 2026.03 | 132.81㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 132.81㎡ | 4 | 358,500,000원 |
| 2026.03 | 132.81㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2025.11 | 132.81㎡ | 15 | 357,500,000원 |
| 2025.11 | 132.81㎡ | 15 | 357,500,000원 |
| 2025.11 | 132.81㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 132.81㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 132.81㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 132.81㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 132.81㎡ | 11건 | 355,636,363원 |
최저가 205,800,000원은 최근 12개월 평균의 57.9%이고 전체 12건 평균 354,750,000원의 58.0%입니다. 다만 이 비율은 임차보증금 인수액을 전혀 더하지 않은 최저가 기준입니다. 따라서 이를 곧바로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론으로 연결할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사피플펀드컴퍼니 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 피에프씨테크놀로지스 주식회사 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 피에프씨테크놀로지스 주식회사 | 111,800,000원 | 98,118,800원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 25,382,493원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,483,662원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 55,855,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 302,522,126원 중 202,118,800원이 배당되고 100,403,326원이 미배당되는 계산입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 허희복의 임차보증금과 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 남동중학교 북동측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 중 6층이며, 승강기·위생·옥내소화전·도시가스·개별난방 시설이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 삼익세라믹은 256세대, 사용승인일은 1992.08.31입니다. 동일면적 거래는 최근 12건 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 아파트 부지이며 공시지가는 2,126,000원/㎡입니다. 아파트부지 외곽 사면이 공도와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 허희복의 최초 계약일, 현재 계약의 연속성, 보증금 증감 및 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 전입·점유 확인. 2002.10.05 전입이 현재까지 유지되는지, 실제 점유자가 누구인지 주민등록과 현장조사로 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 예상 배당액을 계산하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필수입니다.
- 실질취득 재계산. 확인된 보증금에서 예상배당액을 뺀 미배당 인수액을 205,800,000원에 더해 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 관리비 체납. 장기 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 종기 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 곧 49% 취득가는 아니다”
감정가 420,000,000원에서 205,800,000원까지 내려온 가격만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 동일면적 최근 12개월 평균 355,636,363원과 최신 거래 365,000,000원보다도 크게 낮습니다. 그러나 이 비교는 어디까지나 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다.
허희복은 2002.10.05 전입해 2024.01.26 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았습니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없고, 가격이 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 등기권리는 소멸하지만 임차인 위험은 미해결. 이 사건은 응찰가를 고민하기 전에 선순위 임차보증금부터 확정해야 하는 물건입니다.
