확약 유효 시 인수 0원, 그러나 ‘7회 유찰’의 이유를 확인해야 한다 — 더위일관악파크뷰 707호

서울중앙지방법원 2025타경102449. 관악구 난곡로 298 더위일관악파크뷰 7층 707호입니다. 법원 용도표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 2021년 12월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층 호실로, 오승훈 씨가 2022년 1월 11일 매매를 원인으로 240,000,000원에 취득했습니다.

이 사건은 표면적인 최저가보다 임차권과 확약서의 결합이 핵심입니다. 박주희 씨는 2022년 2월 14일 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2023년 2월 7일 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 우선배당 후 남는 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 최초 보증금 204,000,000원을 기준으로 부족액 13,910,400원이 산정돼 있습니다.

하지만 2026년 5월 4일 신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 박주희 임차권에만 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 안전성은 ‘확약 유효성’에 달렸다

2021년 12월 23일 설정된 구로신용협동조합 근저당권은 채권최고액이 2,200,000,000원인 공동담보였으나, 2022년 1월 18일 이 호실에 대해 1번 근저당권설정등기 말소가 접수돼 있습니다. 이에 따라 제공된 말소기준은 2023년 2월 7일 강서세무서장의 국세 압류입니다.

박주희 씨의 주택임차권등기는 말소기준 이후인 2023년 11월 23일 접수됐지만, 실제 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 빠른 2022년 2월 14일입니다. 단순히 임차권등기 접수일만 보고 후순위 소멸권리라고 판단하면 안 됩니다. 대항력의 기준은 전입과 점유이므로, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 문제가 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박주희 씨는 말소기준 전 전입·점유로 대항력을 갖고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙적으로는 낙찰대금에서 전액 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 확약서에 따라 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로, 확약 유효 시 실질취득액은 낙찰가 193,600,000원으로 고정됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 193,600,000원으로 감정가 242,000,000원의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되지 않아, 실질취득액 193,600,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내리면 안 됩니다.

특히 이 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 법원 용도표시는 근린시설인데 감정 이용상태는 오피스텔이고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 이러한 용도·등기 구조는 주거용 아파트보다 대출, 세금, 임대차, 매수자 범위에 대한 확인 항목을 늘려 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 반복 유찰 자체를 시장의 경고 신호로 보고 원인을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,600,000원 가정)

예상배당은 최초 임차권등기 보증금 204,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 을구 3-2번 경정액은 240,000,000원입니다. 룰상 미배당액은 13,910,400원이지만, 확약이 유효하게 적용되면 박주희 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선 신대방역은 비교적 원거리에 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.12.13 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물로, 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20~23m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 토지면적은 294.6㎡, 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 법원 용도표시가 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔입니다. 7회 유찰 이력을 고려하면 일반 주거용 아파트보다 매수층과 금융조건이 제한될 가능성을 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 경정된 보증금 240,000,000원 전부에 적용되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 조건. 매각물건명세서의 “을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됨” 문구와 특별매각조건을 대조하세요.
• 근저당 말소. 을구 1번 공동담보 근저당과 2022.01.18 일부포기 말소가 이 호실에 미치는 효력을 등기부 원문과 공동담보목록으로 확인하세요.
• 용도 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태에 따른 주택 수 산정, 취득세, 부가가치세, 대출 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.02.14 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 영향을 확인하세요.
• 현장 점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가나 2022년 거래가액이 아니라 동일 건물·유사 면적·동일 용도의 최근 매매 및 임대 사례로 응찰가 상한을 산정하세요.
• 기계식주차. 이용 가능 차량 규격, 운영 상태, 유지관리비와 주차 배정 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*과 가격 메리트는 별개다”

이 사건의 권리 구조는 확약 전후가 완전히 다릅니다. 확약이 없다면 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차 배당시뮬레이션상 부족액은 13,910,400원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 낙찰가인 193,600,000원입니다.

그렇다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없고, 이미 7회 유찰됐다는 사실은 용도·금융·수요·점유 등 추가 원인을 확인하라는 신호입니다. 권리는 확약 원문 확인 후 조건부 정리, 가격은 시세 조사 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 확약의 완결성과 반복 유찰의 원인을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.