확약이 유효하면 1.27억, 무너지면 실질 2.63억 — 덕이동 뉴바이 401호

의정부지방법원 2025타경62629. 고양시 일산서구 덕이동 ‘뉴바이’ 에이동 4층 401호, 전용 48.57㎡의 다세대주택입니다. 방 3개·거실·주방 및 식당·욕실 2개·발코니 2개 구조로 이용 중이며, 2018년 9월 10일 사용승인을 받은 지상 4층 건물의 최상층 물건입니다.

이 사건의 승부처는 최저가 1.274억 자체가 아닙니다. 임차권자 이소희의 전입일은 2022.01.28로 말소기준인 국민건강보험공단 압류일 2023.01.26보다 빠릅니다. 보증금 2.60억 전액에 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖췄기 때문에, 통상적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 고정됩니다.

그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2025.08.01자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이소희 관련 보증금의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있지만, 이는 확약서의 진정성·적용 범위·실제 말소 이행이 확인되는 경우에만 성립합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 있다

현재 말소기준은 2023.01.26 국민건강보험공단 압류입니다. 2021년 고양시 압류는 2021.07.23 해제로 이미 말소됐고, 이후 국민건강보험공단 압류·국가 압류· 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2024년 임차권등기는 매각으로 소멸하는 순서입니다.

다만 등기 자체가 소멸한다고 보증금 책임까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 임차인 이소희는 말소기준보다 앞서 전입·점유를 시작했으므로 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다. 확약이 없다면 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약 때문에 그 승계가 실질적으로 차단되는 구조입니다.

* 확약은 이소희 관련 임차보증금과 임차권등기에 한정됩니다. 다른 점유자나 별도 임대차가 확인될 경우 그 권리는 별도로 판단해야 하며, 확약서 원본과 최신 매각물건명세서에서 적용 범위와 말소 조건을 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 반대로 바뀐다

뉴바이A동 전용 48.29㎡의 확인 거래는 2건으로, 2022년 6월과 2022년 9월 모두 295,000,000원입니다. 거래평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 같은 금액입니다. 다만 최신 확인 거래가 2022.09로 오래됐고 표본도 2건뿐이므로, 이를 현재 가치로 그대로 확정하기보다 가격의 방향을 점검하는 참고선으로 봐야 합니다.

확약 유효 시 실질취득 127,400,000원은 거래평균 295,000,000원의 43.2%입니다. 감정가 260,000,000원보다도 132,600,000원 낮습니다. 반면 확약이 무효라면 실질 부담은 262,583,600원으로 올라 거래평균의 약 89% 수준이 되며, 거래 시점이 오래됐다는 점과 무승강기·소규모 다세대라는 환금성 요소를 고려하면 가격 안전마진이 급격히 줄어듭니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

통상 판정상 임차보증금 미배당액은 135,183,600원입니다. 다만 제출된 확약이 유효하게 이행되면 이소희 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 인수 구조 — 최저가만 내려갈 뿐 총 부담은 고정된다

확약이 없다면 현재 회차의 낙찰가와 인수액 합계는 262,583,600원, 5회 유찰 시에도 262,226,880원, 6회 유찰 시에는 261,867,648원입니다. 최저가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 총액이 보증금 수준에 머무르는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “감정가의 49%”라고 해석해서는 안 되고, 확약이 유효할 때만 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니2·현관 구조입니다. 4층 건물의 4층 물건입니다.
• 입지. 고양예술고등학교 서측 인근으로 기존주택, 소규모 공장, 유사 규모 다세대주택이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로·토지. 인접필지 대비 평탄한 주거용 건부지이며 서측 세로에 접합니다. 토지면적은 460㎡, 공시지가는 864,000원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·제한보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 2018.09.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
• 승강기. 감정평가서에는 승강기설비가 있다고 기재됐으나 실제로는 구비되어 있지 않습니다. 4층 최상층 물건의 접근성과 환금성에 직접 영향을 주는 요소입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 평균 유찰 4.0회, 매각률 20.0%입니다. 확인 거래도 2022년 2건에 그쳐 매도 시 가격 발견이 쉽지 않을 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2025.08.01자 확약서의 제출 주체, 대항력 포기 문구, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 목적물을 원문으로 대조하세요.
• 말소 실행 절차 확인. 낙찰대금 완납 후 임차권등기 말소에 필요한 서류가 누구에게 있고 언제 교부되는지 주택도시보증공사와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위. 확약은 이소희 관련 보증금에만 적용됩니다. 현장 점유자와 최신 전입세대, 추가 임대차 여부를 별도로 확인하세요.
• 세금 압류 검토. 국민건강보험공단과 국가 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 우선변제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 승강기 부재 반영. 실제 승강기가 없는 4층 최상층입니다. 현장 계단 상태, 이삿짐 운반비, 실수요자 선호도와 매도 기간을 입찰가에 반영하세요.
• 내부 상태 확인. 내부는 폐문부재로 건축물현황도를 기준으로 평가됐습니다. 누수·결로·불법변경·수리 범위를 현장에서 확인하세요.
• 거래가 재검증. 비교 거래가 2022년 2건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 추가로 확인해 환금가치를 보수적으로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “가격이 아니라 확약을 사는 경매”

겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 260,000,000원이 4회 유찰돼 127,400,000원까지 내려왔고, 확인 거래평균 295,000,000원과 비교하면 43.2%에 불과합니다. 하지만 이 할인은 확약이 유효하게 이행될 때만 온전히 매수인에게 돌아옵니다.

확약이 없다면 선순위 임차보증금 미배당액 135,183,600원을 인수해 현재 회차 실질 부담이 262,583,600원으로 올라갑니다. 이후 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 반면 확약이 확인되고 임차권등기 말소까지 보장된다면 실질취득은 127,400,000원으로 떨어집니다.

여기에 8세대 소규모 다세대, 4층 무승강기, 평균 4회 유찰, 20% 매각률, 2022년에 멈춘 거래표본을 감안해야 합니다. 결론은 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확인 후에는 가격 매력이 큰 저환금성 물건입니다. 이 사건의 입찰자는 싼 집을 사는 것이 아니라, 확약의 법적 효력과 말소 이행 가능성을 검증해 사는 것입니다.