최저가는 감정가의 34%, 그러나 승부처는 ‘말소동의 확약서’ — 간석동 한성골든빌 501호

인천지방법원 2025타경508831. 인천 남동구 간석동 한성골든빌 5층 501호, 전용 47.75㎡ 다세대주택입니다. 소유자 유지성은 2021.07.23. 이 부동산을 거래가 116,000,000원에 취득했고, 임차인 남궁승준은 같은 날 전입과 점유를 시작했습니다. 임대차계약일은 2021.07.03., 확정일자는 2021.07.05., 보증금은 116,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022.06.07. 접수된 국의 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 배당요구와 확정일자도 갖췄지만 현재 최저매각가 37,044,000원에서는 집행비용을 제외한 35,977,208원만 배당되는 가정이므로, 확약이 없다면 부족분 80,022,792원이 매수인에게 남습니다.

다만 매각물건명세서에는 이 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 확약서가 매각허가와 대금납부 이후 조건대로 이행돼 임차권등기가 말소되고 인수책임이 해소된다면, 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 확약 밖의 다른 임차인은 확인되지 않았으며, 보증기관 승계로 중복 계산할 별도 임차인 신고도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 신고는 남궁승준 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등기돼 있지만, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다. 임차보증금은 116,000,000원 한 번만 계산해야 합니다.

③ 유찰 회차별 인수 구조

확약을 제외하면 전형적인 대항력 인수형입니다. 회차가 내려가 최저가만 싸져 보여도 임차인 미배당액이 함께 늘기 때문에 총부담은 크게 내려가지 않습니다. 따라서 확약이 유효하지 않은 상태에서 최저가 37,044,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 확인 거래는 2021년 1건뿐

동일 면적에서 확인되는 거래는 2021.07.의 116,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 37,044,000원은 이 거래가의 31.9%지만, 거래 시점이 오래됐고 표본도 한 건뿐이므로 이를 현재 시세로 그대로 적용해 “시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 최근 가격 추세나 현재 거래 수준을 보여주는 추가 거래가 없어 가격 가점은 제한적으로 봐야 합니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저가 37,044,000원 · 확약 반영 전 가정)

제공된 배당가정에서는 임차보증금 부족분 80,022,792원이 발생합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 말소동의 확약서가 이행되는 경우의 실질 인수 판단은 아래 각주와 원본 확약서 확인을 전제로 합니다.

⑥ 세금 압류와 공부상 면적 차이

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상인천중학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 인천2호선 모래내시장역을 이용할 수 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 5층 501호이며, 외벽은 판넬마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지 북측 약 6미터, 동측 약 8미터 포장도로에 접한 소로각지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함되며 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
• 환금성. 한성골든빌은 8세대 규모이고 확인 실거래도 1건에 그쳐, 현재 시장가격과 매도 소요기간을 거래자료만으로 판단하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 말소동의 주체·대상 권리·효력 발생 조건·말소 시점·대항력 포기 범위와 낙찰자 인수책임 해소 문구를 확인하세요.
• 매각물건명세서 특별매각조건 확인. 확약서 이행이 매각조건에 반영됐는지, 대금납부 전후 어떤 서류가 제공되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 상태 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도, 점유자 존재 여부와 명도 협조 조건을 현황조사 및 현장방문으로 확인하세요.
• 세금 배당 확인. 남동세무서·안산세무서·남동구 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 예상 교부청구액을 확인하세요.
• 면적 차이 대조. 등기부·집합건축물대장·현황도·감정평가서의 층별면적과 대상 호수 표시를 대조하세요.
• 현재 시세 재조사. 확인 거래가 2021.07. 한 건뿐이므로 인근 유사 다세대 매매·전세·월세 호가와 실제 거래를 별도로 조사하세요.
• 내부 상태 확인. 2002.09.06. 사용승인 건물로 누수·결로·옥상 방수·창호·도시가스·공용부 상태와 수리비를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 싼 최저가가 아니라 확약서의 완결성이 핵심

표면만 보면 감정가 108,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 37,044,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금은 116,000,000원이고, 확약을 제외한 현재 회차의 미배당 인수액은 80,022,792원입니다. 따라서 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소와 매수인 인수책임 해소까지 확실하게 연결되는지입니다. 확약이 조건대로 실행되면 실질 인수는 0원*으로 낮아져 구조가 크게 달라지지만, 그 전제 하나가 흔들리면 다시 보증금 수준의 실질취득비용을 부담하는 인수형 물건으로 돌아갑니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 공부상 층별면적 차이, 2021년 거래 1건뿐인 시세 자료까지 겹칩니다. 결론은 “가격은 매력적으로 보이지만, 확약서 원본이 완결되지 않으면 입찰하지 않는 물건”입니다.

* 실질 인수 0원 표시는 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 조건대로 이행되고, 그 효력이 해당 임차인의 대항력 및 매수인 인수책임 해소까지 미치는 경우를 전제로 합니다. 확약이 이행되지 않거나 적용 범위가 다르면 현재 배당가정상 80,022,792원의 미배당 보증금 인수 가능성이 남습니다.