인천지방법원 2025타경508927. 부평동 삼오빌라 4층 403호로, 공부상 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 지유리이며 2019년 4월 19일 거래가 89,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2022년 12월 28일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보고 끝나지 않습니다. 임차인 김경민은 2021년 11월 16일 확정일자, 2021년 12월 3일 전입·점유개시로 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 93,000,000원이고 배당요구도 했으므로 우선변제를 받지만, 매각대금에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처

말소기준은 2022.12.28. 주택도시보증공사 가압류 403,000,000원입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 7번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 김경민은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인입니다. 따라서 보증금 93,000,000원 중 배당에서 받지 못한 금액은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 — 실제 임차·점유 4명

김경민을 제외한 3명의 전입일은 모두 2022.12.28. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 전입 순서상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 계약관계와 점유 상태 자체는 매각물건명세서 및 현황조사 원문과 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 최저가가 내려가도 총 부담이 크게 안 줄어드는 이유

현재 회차 최저가는 81,900,000원이지만 임차보증금 93,000,000원보다 낮습니다. 집행비용 1,874,200원을 먼저 제외한 뒤 김경민에게 80,025,800원이 배당되므로, 나머지 12,974,200원을 매수인이 떠안습니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 94,874,200원입니다.

즉 2회, 3회 유찰로 법원 최저가가 크게 내려가도 그만큼 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 57,330,000원이나 40,131,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 보증금 인수액을 기준으로 판단해야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 시세 대비 가격 우위도 단정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 1,874,200원과 김경민 임차보증금 배당 80,025,800원으로 매각대금 81,900,000원이 모두 소진됩니다. 김경민 보증금 부족분 12,974,200원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남측 인근. 공동주택과 소규모 근린생활시설이 함께 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도·구조. 공부상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다. 위생 및 급배수시설이 구비돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 81,900,000원에 낙찰받더라도 인수 12,974,200원을 더해 94,874,200원입니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가 57,330,000원이지만 인수액은 37,101,940원, 3회 유찰 시 매각가 40,131,000원이지만 인수액은 53,991,358원으로 증가합니다.
• 김경민 임대차 원본 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일명으로 나타나므로 계약서·보증금 지급·채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 후순위 점유자 3명 확인. ARIUNBOLD ULEMJ, MUNKHJARGAL ARIUNBOLD, ERDENEBAATAR MICHIDMAA는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유관계를 점검해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목과 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 이 사건은 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실제 비교는 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총비용은 거의 그대로”

이 물건은 81,900,000원짜리 경매물건으로 보면 안 됩니다. 김경민의 선순위 대항력 임차보증금 93,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 보증금 잔액은 12,974,200원이고 실질취득은 94,874,200원입니다. 2회, 3회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 반대로 커져 실질취득은 각각 94,431,940원, 94,122,358원으로 보증금 수준에 머뭅니다.

후순위 가압류·압류는 매각으로 정리되고 다른 3명의 점유자는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 핵심 임차인 김경민의 잔액 인수는 명확한 부담입니다. 최저가는 낮아졌지만 권리비용 때문에 실질 가격은 낮아지지 않는 경매. 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 반드시 실질취득 총액이어야 합니다.