대구지방법원 2024타경102066. 대구 수성구 파동 664 토지와 지상 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층으로, 감정평가상 단독(다가구)주택으로 이용 중입니다. 감정가 1,724,673,800원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 845,090,000원까지 내려왔습니다.
겉으로는 감정가의 49%라는 숫자가 가장 먼저 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아닙니다. 2022.09.26. 주식회사대구은행 근저당권 480,000,000원이 말소기준권리이고, 그보다 앞서 전입한 임차인이 다수 존재합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인이 여럿이어서, 단순히 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경102066 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 파동 664 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 단독(다가구)주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 · 사용승인 2015.09.11 |
| 토지 | 374.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강섬균 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,724,673,800원 / 845,090,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 776,006,565원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.26.
말소기준권리는 2022.09.26. 주식회사대구은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 기술보증기금 가압류 45,000,000원, 예병근 가압류 70,000,000원, 경매개시결정, 수성구 압류와 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 순위가 아니라 전입·점유 시점이 핵심이므로, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 반환 문제는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 | - | 2020-12-15 | - | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 강주희 | - | 2024-01-04 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미라 | 206호 | 2017-12-01 | - | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 김은미 | 301호 | 2019-08-21 | - | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 김부석 | - | 2017-11-13 | 2017-11-06 | 미상 | 有 | 有 | 없음 |
| 김명진 | 501호 | 2017-04-18 | - | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 김병열 | 502호 | 2020-01-16 | - | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 신은경 | 503호 | 2024-01-12 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박해덕 | 2층 | 2021-09-10 | 2021-09-10 | 50,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 신승일 | 503호 | 2018-12-03 | 2018-10-10 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 김남수 | 305호 | 2019-05-14 | 2019-05-14 | 40,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 류언정 | 201호 | 2019-10-22 | - | 100,000,000원 | 有 | 미상 | 없음 |
| 김금순 | - | 미상 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 13명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 대항력이 있는 것으로 정리된 임차인은 10명, 대항력 없음은 2명, 전입일이 확인되지 않아 판정할 수 없는 임차인이 1명입니다. 확인되는 보증금은 박해덕 50,000,000원, 신승일 130,000,000원, 김남수 40,000,000원, 류언정 100,000,000원입니다.
③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 입찰 제한
④ 예상배당표 (매각가 845,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,850,900원 |
| 1. 임차인 박해덕 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 임차인 신승일 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 김남수 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 인수 · 임차인 류언정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 예병근 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,239,100원 |
현재 회차 배당계산에서는 채권자 청구 합계 595,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 19,239,100원입니다. 류언정 보증금 100,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 845,090,000원 | 595,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 591,563,000원 | 363,247,370원 | 231,752,630원 | 100,000,000원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 414,094,100원 | 187,553,159원 | 407,446,841원 | 100,000,000원 |
현재 자료상 류언정의 인수액은 각 회차에서 100,000,000원으로 동일합니다. 따라서 최저가가 내려가도 확인된 인수액이 없어지는 구조가 아닙니다. 더구나 다른 대항력 임차인들의 보증금이 미상이라, 유찰률만 보고 “감정가 대비 싸다”라고 판단할 수 없는 사건입니다.
⑥ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파동119안전센터 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 버스정류장 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층, 사용승인 2015.09.11. 급·배수, 도시가스난방, 가정용 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 374.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,584,000원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·중점경관관리구역이 포함되고, 문화재보존영향 검토대상구역 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 이동현·장미라·김은미·김부석·김명진·김병열 등 보증금 미상 임차인의 계약서와 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 류언정 인수. 현재 배당계산상 보증금 100,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 최저가와 별도로 자금계획에 넣어야 합니다.
- 김금순 대항력. 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 미상 상태 그대로 보수적으로 확인해야 합니다.
- 우선매수청구권. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 최고가매수신고인의 낙찰 확정이 제한될 수 있습니다.
- 추가 유찰 해석. 최저가가 더 떨어져도 확인된 인수 100,000,000원과 선순위 미상 임차보증금 위험은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차계약 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 1,724,673,800원에서 845,090,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 대항력 있는 임차인 10명 가운데 다수의 보증금이 미상이고, 현재 배당계산에서도 류언정의 100,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 그 금액만 더해도 현재 실질취득 하한은 945,090,000원이며 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
게다가 임차인들 중 전세사기피해자가 있어 우선매수청구권이 존재합니다. 이는 일반 외부 입찰자에게 사실상 낙찰 제한 요소입니다. 실거래 시세 자료도 없어 실질취득액의 시장 대비 매력도를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸서 접근하는 사건이 아니라, 선순위 임차보증금과 우선매수권을 먼저 해소해야 하는 고난도 사건으로 보는 것이 맞습니다.
