*룰상 금액은 0원 처리하되 임차보증금 200,000,000원 및 확약 내용은 별도 확인 필요.
의정부지방법원 2025타경62645. 경기도 파주시 야당동 도무스데카2 3층303호, 전용 38.298㎡ 규모의 근린주택 물건입니다. 소유자는 김호성 씨이며 2022년 매매로 취득했습니다. 가장 큰 쟁점은 임차권등기된 배효진의 보증금 2억원입니다. 등기상으로는 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수 가능성이 있었지만, 2026년 3월 10일 한국주택금융공사가 제출한 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인됩니다.
따라서 일반적인 대항력 임차인 인수형처럼 낙찰가가 내려가도 보증금이 따라붙는 구조는 아닙니다. 다만 확약은 배효진 임차인에만 적용되므로 다른 권리관계와 물건 자체의 환금성은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 45-115 도무스데카2 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 전용 38.298㎡ |
| 소유자 | 김호성 (2022.03.29 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 227,933,870원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 확약으로 정리
말소기준권리는 등기상 선순위 권리 구조를 확인해야 합니다. 을구 임차권등기(배효진)는 말소기준권리 이전으로 대항력과 우선변제권이 있는 상태였으나, 매각물건명세서 비고의 확약으로 해당 인수 위험이 해소되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 그러나 확약 적용
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 결론 |
|---|---|---|---|
| 배효진 | 200,000,000원 | 전입 2022.02.11 · 확정 2022.01.18 대항력 有 · 우선변제권 행사 | 확약 실질 인수 0원* |
*한국주택금융공사 제출 확약: 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준으로 판단
도무스데카2 동일 면적(38.3㎡) 최근 거래는 4건입니다. 확약 적용으로 인수 0원이므로 실질취득은 현재 최저매각가 기준 99,470,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 38.3㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2024.08 | 38.3㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2022.04 | 38.3㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2022.03 | 38.3㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 167,500,000원 |
최근 평균 거래가는 167,500,000원입니다. 현재 실질취득 99,470,000원은 평균 대비 약 59.4% 수준으로 가격상 여유는 있지만, 연립주택 규모(19세대)와 최근 매각 사례 부족으로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 임차인 배효진 보증금 | 200,000,000원 | 97,279,540원 |
| 옹진농업협동조합 근저당 | 5,850,000,000원 | 0원 |
| 예강건설산업 가압류 | 729,744,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 배효진 임차인에게만 적용되는 확약인지 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 등기 말소 여부와 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 도무스데카2는 총 19세대 규모로 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 선순위 근저당·가압류 등 말소 여부를 등기부로 재확인하세요.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 모든 위험 해소”
이 물건의 핵심은 임차보증금 2억원입니다. 일반적인 대항력 임차인 인수형이었다면 낙찰가가 낮아져도 총 취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 위험이 있었지만, 이번 사건은 확약으로 그 부분이 해소됩니다. 다만 남는 과제는 가격 이후의 문제입니다. 다회 유찰, 소규모 연립주택의 환금성, 선순위 권리 구조 확인까지 마친 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
