인천지방법원 2025타경508976. 청라아리스타 7층 717호로, 감정평가상 업무시설(주거용오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 겉으로 가장 먼저 보이는 숫자는 감정가 100,000,000원에서 3회 유찰돼 내려온 최저매각가 34,300,000원입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 임차인 정호용은 2022.05.09. 전입했고 2022.04.11. 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2024.09.09. 압류보다 앞선 대항력 임차인입니다.
현재 회차 34,300,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,017,400원을 제외한 33,282,600원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 66,717,400원은 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 34,300,000원 + 66,717,400원 = 101,017,400원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 낮아지면 임차인의 미배당 인수액이 그만큼 늘어, 총 부담은 보증금 100,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 7층 717호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용오피스텔) · 지상10층 건 내 제7층 제717호 |
| 소유자 | 주식회사채운플랜 (2021.10.29. 거래가액 134,302,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 110,054,070원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 앞선 임차권
2021.10.29. 우리은행 근저당권 102,000,000원이 설정됐지만 2022.05.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2024.09.09. 서구(인천광역시) 압류입니다. 문제는 그보다 앞서 정호용이 2022.05.09. 전입하고 2022.04.11. 확정일자를 갖췄으며, 2024.06.03.에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤다는 점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정호용 전입 2022.05.09 · 확정 2022.04.11 | 7층 717호 19.1444㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
정호용은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 매각대금 자체가 보증금보다 크게 낮아 전액 변제는 불가능합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명이며, 보증금은 한 번만 계산합니다.
③ 가격의 핵심 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로
이 사건에서 최저가 34,300,000원만 보고 감정가 대비 34.3%라고 평가하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 시세 비교가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,300,000원 | 66,717,400원 | 101,017,400원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 76,822,180원 | 100,832,180원 |
| 5회 유찰 시 | 16,807,000원 | 83,895,526원 | 100,702,526원 |
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 임차인 정호용 보증금 | 100,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 110,054,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인에게 33,282,600원이 배당된 뒤 남는 보증금 66,717,400원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 한국주택금융공사 청구액 110,054,070원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 업무시설(주거용오피스텔)로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.09.18.입니다.
- 입지. 인천청명초등학교 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,398.4㎡, 공시지가는 3,911,000원/㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대주택 등기. 등기사항전부증명서상 민간임대주택 등록 등기와 임차권 등기가 함께 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 34,300,000원이 아니라 101,017,400원이 핵심 금액입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 정호용 보증금 100,000,000원 중 현재 예상 미배당 66,717,400원은 매수인 인수 대상입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수 76,822,180원, 5회 유찰 시 인수 83,895,526원으로 증가합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등기부상 민간임대주택 등록이 존재하므로 관련 원본 등기와 법적 효과를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 최신 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”가 아니라 “약 1억원의 실질취득”
이 물건의 숫자는 강하게 착시를 만듭니다. 감정가 100,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 34,300,000원까지 내려왔지만, 정호용의 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 경매대금만으로 전액 변제되지 않습니다. 현재 회차에서는 66,717,400원을 매수인이 인수하므로 실질취득 101,017,400원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 늘어나 4회 유찰 시 100,832,180원, 5회 유찰 시 100,702,526원의 총 부담이 남습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 얼마인가”로 판단해야 합니다. 현재 자료만 놓고 보면 낮은 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
