대구지방법원 2025타경1122. 대구 수성구 지산동 보림트윈빌 에이동 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2008.07.18. 설정된 대한생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 2014년·2016년 한화생명보험 근저당, 2024년 옥포농업협동조합 가압류·근저당 및 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 196,000,000원의 70%인 137,200,000원입니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 실질취득도 137,200,000원입니다. 그러나 이 물건에는 동일 조건의 실거래 비교값이 제공되지 않았고, 시세 자료의 대상면적 82.05㎡도 면적 매칭이 되지 않은 상태입니다. 따라서 30% 할인만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1122 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1012-14 보림트윈빌 에이동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 4층 건물 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 권민현 · 2008.07.18. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 옥포농업협동조합 / 73,237,249원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 정보 | 보림트윈빌A동 · 6세대 · 2002.07.19. 준공 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당이 기준
말소기준권리는 2008.07.18. 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 2014년 이후의 한화생명보험 근저당 2건과 2024년 옥포농업협동조합 가압류·근저당, 2025년 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교값은 없다
현재 회차 최저가는 137,200,000원으로 감정가 196,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 절대가격은 낮아졌지만, 제공된 시세 정보에는 실제 거래금액이 없고 마지막 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 대상면적 82.05㎡ 역시 면적 매칭이 되지 않아 이 자료로 본건의 적정 시세를 직접 산정하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 137,200,000원 | 166,720,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 96,040,000원 | 207,288,720원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 67,228,000원 | 235,582,104원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 137,200,000원 → 96,040,000원 → 67,228,000원으로 낮아지지만, 그만큼 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 제공 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원이므로, 채권자의 배당 부족 자체가 낙찰자 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 근저당 · 대한생명보험주식회사 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 52,000,000원 | 36,979,200원 |
| 3. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 11,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 옥포농업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 옥포농업협동조합 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 옥포농업협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 301,200,000원 중 134,479,200원이 배당되고, 166,720,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구남양학교 서측 인근으로 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제202호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 공시지가는 1,702,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 환금성. 보림트윈빌A동은 6세대의 소규모 공동주택이고 준공일은 2002.07.19.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 관계인 부재와 시건장치로 임대관계가 미상입니다. 전입세대·확정일자·점유자를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 137,200,000원은 감정가 대비 70%이나, 최근 실거래 비교가 없으므로 인근 다세대 실거래와 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부를 확인하지 못해 내부구조 변경·하자 유무가 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 말소 여부, 근저당 변경내역을 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 회차 전략. 현재 137,200,000원, 2회 유찰 시 96,040,000원, 3회 유찰 시 67,228,000원 시나리오를 기준으로 자금 계획을 비교할 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 확인형
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2008.07.18. 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 낙찰자 인수금도 0원입니다. 반면 감정평가 현장에서는 관계인 부재로 임대관계와 내부 상태를 충분히 확인하지 못했고, 본건과 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 권리 쪽은 통과 가능성이 높지만, 점유·임대관계와 가격 검증을 끝내기 전까지는 응찰가를 공격적으로 잡기 어려운 물건입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 실제 시세와 현장 상태 확인이 먼저입니다.
