대구지방법원 2025타경1133. 영천시 언하동 322-1 소재 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층이며, 감정 당시 1·2층은 근린생활시설인 휴게음식점·화장실 등으로 이용되나 현재 공실 상태입니다. 토지는 899.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 생산녹지지역에 속합니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.12. 신한은행 근저당권 398,400,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 신한은행의 후순위 근저당권 480,000,000원과 2025.09.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에서 확인된 (주)대구영남신문은 2024.07.18.에 들어온 것으로 조사돼 말소기준권리보다 늦으며, 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1133 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 언하동 322-1 · 경상북도 영천시 포은로 44 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 |
| 토지 | 899.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 윤종생 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,470,520원 / 721,329,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 760,099,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대구영남신문 | 175.6 | 2024.07.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차인은 1명입니다. (주)대구영남신문의 전입·점유일은 2024.07.18.로 말소기준권리인 2022.08.12. 신한은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 임차보증금은 반영되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 명세서 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 — 70% 최저가지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 721,329,000원으로 감정가 1,030,470,520원의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 504,930,299원, 3회 유찰 시 353,451,209원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설 + 토지이고, 감정 당시 건물이 공실입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 가격이 제시되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 입찰가는 근린시설의 실제 임대가능성, 토지가치, 도로점용 상태를 별도로 검토한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 721,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,613,290원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 398,400,000원 | 398,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 313,315,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 878,400,000원 중 711,715,710원이 배당되고, 166,684,290원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 현장·토지 리스크 — 공실보다 더 중요한 도로점용
- 현재 이용. 1·2층 모두 근린생활시설이며 감정 당시 공실 상태입니다.
- 도로점용. 인접 필지인 언하동 301-4 및 언하동 740-13 약 30㎡를 도로점용허가 후 사용하고 있어 관할 관청 확인이 필요합니다.
- 입지. 영천동부초등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측으로 간선도로가 통과하며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 규제. 생산녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 토지 특성. 899.0㎡의 대지로 상업용 이용, 평지·세로장방형·광대로한면입니다.
- 공시지가. 372,800원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. (주)대구영남신문의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 1·2층이 감정 당시 공실이므로 현재 점유와 내부 상태가 변했는지 현장에서 확인하세요.
- 도로점용 확인. 언하동 301-4 및 740-13 약 30㎡ 사용에 관한 허가의 존속 여부와 조건을 관할 관청에 확인하세요.
- 수익성 검증. 근린시설의 실제 임대 가능성과 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 토지 규제 확인. 생산녹지지역·도로구역 접함·가축사육제한구역이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 성격. 예상배당은 채권최고액 기준 시나리오이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 활용성과 도로점용”
등기상 말소기준은 2022.08.12. 신한은행 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 1명도 말소기준보다 뒤에 들어와 대항력이 없으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 이 물건의 투자판단을 권리만으로 끝내면 안 됩니다. 건물은 공실인 2층 근린생활시설이고, 토지는 생산녹지지역이며, 인접 필지 약 30㎡에 대한 도로점용허가 사용이 존재합니다. 최저가 721,329,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 임대수익과 토지 활용성, 도로점용의 지속 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
