대구지방법원 2025타경1157. 대구 남구 봉덕동 1187-45, 1층 101호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있으나 감정평가의 이용상태는 다세대주택이며, 발스하우스B단지는 4세대 규모입니다. 소유자 기경도는 2023.12.01. 거래가 320,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023.12.06. 상주축산업협동조합이 채권최고액 235,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 아주산업주식회사·중소기업은행·경북 신용보증재단·하나카드주식회사· 서울보증보험주식회사·메리츠캐피탈주식회사 등의 가압류와 동작구 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 조사된 점유자 손경석의 전입일은 2024.11.11.로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1157 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1187-45 비단지 1층101호 · 도로명 대구광역시 남구 고산1길 48 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 대상 면적 | 77.1㎡ |
| 소유자 | 기경도 · 2023.12.01. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 146,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상주축산업협동조합 / 207,731,737원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 삼익신용협동조합·주식회사대구은행 근저당과 권해인·박순임의 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.12.06. 상주축산업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손경석 | 2024.11.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
손경석의 전입신고일은 2024.11.11.로 말소기준권리인 2023.12.06. 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 조사된 점유자는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 거래 대비 크게 낮아짐
발스하우스B단지 동일 면적 77.1㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 비교값으로 분류된 2건의 평균은 320,000,000원이고, 최신 거래도 2023.11. 320,000,000원입니다. 현재 최저매각가 146,510,000원은 최근 12개월 평균의 45.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 77.1㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2023.05 | 77.1㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2021.07 | 77.1㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | 77.1㎡ | 3건 | 296,666,666원 |
최근 거래군은 과거 거래보다 28.0% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 최근 12개월 평균 320,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 모두 우선 기준으로 보면, 현재 최저가 146,510,000원은 시세 비교상 크게 낮습니다. 감정가 299,000,000원과 비교해도 현재 회차는 49% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,851,140원 |
| 1. 근저당 · 상주축산업협동조합 | 235,200,000원 | 143,658,860원 |
| 2. 가압류 · 아주산업주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 51,857,644원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 18,040,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 207,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드주식회사 | 8,267,855원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 311,317,800원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,657,530원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 46,982,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,851,140원을 제외한 143,658,860원이 상주축산업협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구액 1,679,323,158원 대비 미배당액은 1,535,664,298원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 146,510,000원 | 143,658,860원 | 1,535,664,298원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 102,557,000원 | 100,321,202원 | 1,579,001,956원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 71,789,900원 | 70,097,682원 | 1,609,225,476원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 신청채권자 배당액은 143,658,860원에서 100,321,202원, 70,097,682원으로 줄어들지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 변화는 권리 인수액보다 낙찰가격과 채권자의 미배당 규모에 집중됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구효명초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·나대지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호이며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적 254.0㎡, 공시지가 906,300원/㎡, 부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 발스하우스B단지는 총 4세대이며 사용승인일은 2018.05.04입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 손경석은 후순위 전입으로 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 현황조사상 점유자가 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 146,510,000원으로 최근 12개월 평균 320,000,000원의 45.8%입니다. 다만 확인된 거래 표본은 3건입니다.
- 환금성 점검. 총 4세대 규모이고 현재까지 2회 유찰됐으므로 매수 후 재매각 가능성은 별도로 검토할 필요가 있습니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 핵심은 가격과 환금성
이 사건은 2023.12.06. 상주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 손경석도 2024.11.11. 전입으로 기준권리보다 후순위여서 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 299,000,000원에서 2회 유찰돼 146,510,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 320,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 기준으로 하면 현재 최저가는 45.8% 수준입니다. 다만 실거래 표본이 3건에 불과하고 단지가 4세대 규모라는 점, 이미 2회 유찰됐다는 점은 가격 할인과 별개로 환금성 판단에 함께 반영해야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮고 가격 할인폭은 크지만, 점유관계와 소규모 단지의 환금성 확인이 남는 물건입니다.
