대구지방법원 2025타경1157. 등기상 주소는 대구광역시 남구 봉덕동 1187-45 비단지 1층101호이고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 기경도이며 2023.11.23. 매매를 원인으로 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2023.12.06. 상주축산업협동조합의 채권최고액 235,200,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 아주산업주식회사, 중소기업은행, 경북 신용보증재단, 하나카드주식회사, 서울보증보험주식회사, 메리츠캐피탈주식회사 등의 가압류와 서울특별시 동작구 압류, 상주축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석 기준으로 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1157 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1187-45 비단지 1층101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 남구 고산1길 48 |
| 이용상태 / 전용 | 다세대주택 · 77.1㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 중 1층 101호 |
| 소유자 | 기경도 · 2023.11.23. 매매 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상주축산업협동조합 / 207,731,737원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 2023.12.06. 상주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 235,200,000원이고 채무자는 주식회사현광입니다. 이후 설정된 가압류·압류와 2025.09.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년의 가압류, 삼익신용협동조합·대구은행 근저당과 2019년·2021년 설정된 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손경석 | 2024.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
손경석의 전입신고일은 2024.11.11.로 말소기준권리인 2023.12.06. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 특정할 수 없지만, 이 점이 매수인 인수액을 발생시키지는 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 65.4%
동일 면적 77.1㎡의 실거래 표본은 3건입니다. 최신 거래는 2023.11. 320,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 320,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저매각가 209,300,000원은 이 최근 시세의 65.4%입니다. 전체 3건 평균 296,666,666원과 비교해도 현재 최저가는 70.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 77.1㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2023.05 | 77.1㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2021.07 | 77.1㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 77.1㎡ | 3건 | 296,666,666원 |
최근 거래군과 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +28.0%입니다. 따라서 제공된 시세 지표만 놓고 보면 하락 추세가 아니라 최근 거래 가격대가 과거보다 높은 방향입니다. 현재 최저가 209,300,000원은 최신 거래 320,000,000원과 최근 12개월 평균 320,000,000원보다 모두 낮아 가격상 할인 폭은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,730,200원 |
| 1. 근저당 · 상주축산업협동조합 | 235,200,000원 | 205,569,800원 |
| 2. 가압류 · 아주산업주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 51,857,644원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 18,040,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 207,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드주식회사 | 8,267,855원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 311,317,800원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,657,530원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 46,982,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 209,300,000원 가정 시 집행비용 3,730,200원을 제외한 205,569,800원이 상주축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 발생하지 않습니다. 총 채권 부족액은 1,473,753,358원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 209,300,000원 | 205,569,800원 | 1,473,753,358원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 146,510,000원 | 143,658,860원 | 1,535,664,298원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 102,557,000원 | 100,321,202원 | 1,579,001,956원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 부족액은 후순위 채권의 배당 문제입니다. 제공된 권리판정상 매수인에게 이전되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 신청채권자 상주축산업협동조합도 현재 회차에서 청구액 207,731,737원 전액을 배당받지는 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구효명초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 다세대주택·단독주택·나대지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층건 중 1층 101호이며, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 254.0㎡, 지목 대, 부정형이며 공시지가는 906,300원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래표본. 발스하우스B단지는 4세대이며 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 손경석은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 특정되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2023.12.06. 상주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리가 모두 소멸하는지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 평균 320,000,000원과 최신 거래 320,000,000원이 가격 메리트를 뒷받침하지만 실거래 표본이 많지 않습니다.
- 1층 조건 확인. 대상은 1층 101호이고 최신 2023.11 거래 역시 1층 320,000,000원이므로 동일층 비교가 가능합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 크더라도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 확인. 다세대주택 이용상태, 내부 관리상태, 실제 점유관계와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 할인 구간
이 사건의 말소기준은 2023.12.06. 상주축산업협동조합 근저당입니다. 임차인 손경석의 전입은 2024.11.11.로 후순위라 대항력이 없고, 이후 다수의 가압류·압류·경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 핵심 권리위험인 매수인 인수금은 0원입니다.
가격도 신건과는 상황이 달라졌습니다. 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰돼 209,300,000원까지 내려왔고, 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 320,000,000원의 65.4%입니다. 제공된 시세 지표 기준으로는 분명한 할인 구간입니다. 다만 4세대 규모, 실거래 3건이라는 작은 표본과 소규모 다세대주택의 환금성은 별도 점검이 필요합니다. 권리 안전성은 높고 가격 메리트도 있으나, 거래 유동성 확인이 마지막 관문인 물건입니다.
