대구지방법원 2025타경11348. 구미시 형곡동 크린맨션 제1층 제102호, 전용 78.62㎡의 다세대·연립주택 단위세대입니다. 1991.03.22. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 물건으로, 현재 소유자는 서소영입니다. 서소영은 2021.07.30. 매매를 원인으로 2021.08.13. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 50,500,000원입니다.
이번 경매에서 권리분석의 기준점은 2021.12.10. 주식회사국민은행의 채권최고액 11,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.11.15. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 그 뒤 설정된 삼성카드·케이비캐피탈·삼성생명의 가압류와 2025.08.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11348 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 288 1층 102호 · 경상북도 구미시 형곡로26길 6-37 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 단위세대 · 전용 78.62㎡ · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 서소영 · 2021.08.13. 소유권 취득 · 거래가액 50,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 6,349,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 사용승인일 | 1991.03.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다. 따라서 제공된 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 65.1%지만 거래 시점을 봐야 한다
크린맨션은 총 15세대이고, 대상 면적 78.62㎡와 일치하는 확인 거래는 1건입니다. 거래는 2021.07, 1층, 50,500,000원입니다. 제공된 실거래 평균·최고·최저도 모두 50,500,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 78.62㎡ | 1 | 50,500,000원 |
현재 최저가 32,900,000원은 확인 거래 50,500,000원의 65.1%입니다. 감정가 47,000,000원도 해당 거래가보다 낮습니다. 다만 거래표본이 1건이고 거래 시점도 2021.07이므로, 65.1%라는 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 확정하기는 어렵습니다. 이 물건은 가격 할인 폭보다도 현재 거래 가능 가격을 다시 확인하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,107,362원 | 8,107,362원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 14,606,111원 | 12,800,438원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 5,661,533원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 삼성생명보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 32,900,000원 가정 시 총 확인 채권액 39,375,006원 중 31,907,800원이 배당되고 7,467,206원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 992,200원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 32,900,000원 | 31,907,800원 | 7,467,206원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 17,159,546원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 23,944,185원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 7,467,206원에서 17,159,546원, 23,944,185원으로 커집니다. 그러나 제공된 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당이 곧 낙찰자 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡중학교 북측 인근이며, 주위는 다가구주택·연립다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 버스정류장 이용 등 일반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 연립주택 중 1층 102호이며 사용승인일은 1991.03.22.입니다.
- 설비. 도시가스, 화재탐지·소방, 개별난방, 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 폭 10m 아스팔트포장도로와 동·북·서측 폭 8m 인도가 있는 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 소로1류와 소로2류에 접하고 공시지가는 542,700원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 크린맨션은 15세대이며 동일면적 확인 거래가 1건뿐이므로 가격 판단 시 거래표본 부족을 감안할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 확인 실거래 50,500,000원은 2021.07 거래입니다. 현재 최저가 32,900,000원이 65.1% 수준이라는 사실만으로 현재 시세 대비 할인율을 확정하지 마세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없고 명시 인수권리도 해당사항 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.12.10. 국민은행 근저당권은 2024.11.15. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 등기 원본의 현재 권리자 표시를 입찰 전에 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 가정에서 채권 미배당 7,467,206원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 15세대, 확인 거래 1건이라는 점을 감안해 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능 가격도 함께 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘현재 시세 확인’이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다.
가격은 한 단계 더 조심해서 봐야 합니다. 감정가 47,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 32,900,000원까지 내려왔고, 이는 확인된 50,500,000원 거래의 65.1%입니다. 그러나 그 거래는 2021.07의 1건뿐입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 2026.09.11 현재의 실제 시세를 얼마로 볼 것인가”입니다. 가격 확인이 끝난 뒤에야 32,900,000원의 의미도 정확해집니다.
