대구지방법원 2025타경8922. 대상은 대구광역시 북구 산격동 1428의 건물과 토지입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 2가구, 3층 3가구, 4층 3가구, 5층 3가구이며 6층에는 계단실·보일러실이 있습니다. 즉 단일 주택 한 채가 아니라 다수의 점유관계가 얽힌 주상용 성격의 건물입니다.
말소기준권리는 2019.06.14 대구대서신용협동조합 근저당권 481,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞서 2018.08.08 설정된 손우일 전세권 100,000,000원이 존재하고, 전입 시점이 말소기준보다 앞선 점유자도 여러 명입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8922 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1428 · 대구광역시 북구 산격로9길 17 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~5층 다가구주택 · 6층 계단실·보일러실 |
| 소유자 | 김순희 (단독소유) |
| 토지 | 334.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,474,408,000원 / 1,032,086,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 134,012,485원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준권리 | 2019.06.14 을구 9번 대구대서신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 481,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 먼저 보인다
말소기준 이후의 2024.02.29 압류, 2023.02.13 이후 설정된 임차권·근저당권, 2025.08.11 강제경매개시결정, 2025.11.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 하지만 이 사건의 위험은 후순위 권리가 아니라 선순위 전세권과 말소기준 전에 전입한 점유자들의 임차보증금입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임은숙 | 503호 | 2016-02-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 · 인수 가능액 미상 |
| 손우일 | 주거 | 2018-07-30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025-09-17 | 선순위 · 전세권 100,000,000원 별도 존재 |
| 조중선 | 403호 | 2024-06-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 박주리 | 201호 | 2014-12-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 · 인수 가능액 미상 |
| 박효정 | 주거 | 2015-03-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 · 인수 가능액 미상 |
| 조지연 | 402호 | 2020-03-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 유혜인 | 303호 | 2021-01-22 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-10-02 | 말소기준 이후 전입 |
| 안성민 | 302호 | 2022-08-19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-09-08 | 말소기준 이후 전입 |
| 김민선 | 302호 | 2023-10-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김건영 | 1층 | 2018-08-01 | 50,000,000원 | 있음 | 미상 | 전액 50,000,000원 매수인 인수 |
| 이수웅 | 502호 부분 | 2022-02-21 | 70,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024-03-04 | 말소기준 이후 임차권 |
| 박세흠 | 401호 부분 | 2023-01-09 | 20,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025-09-03 | 말소기준 이후 임차권 |
| 정승배 | 503호 부분 | 2016-02-24 | 55,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 배당안 55,000,000원 전액 배당 |
| 한국토지주택공사 | 임차권등기 | 2023-02-01 | 78,700,000원 | 없음 | 배당요구 | 승계 임은숙 보증금 대위·승계 중복신고 — 별도 합산 금지 |
한국토지주택공사의 78,700,000원 임차권 신고는 임은숙 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 이를 제외한 실제 임차인은 13명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,032,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,720,860원 |
| 1. 임차인 정승배 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 인수 · 임차인 김건영 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 손우일 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 대구대서신용협동조합 | 481,000,000원 | 481,000,000원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 도윤경 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 134,012,485원 | 134,012,485원 |
| 6. 임의경매개시결정 · 대구대서신용협동조합 | 134,012,485원 | 134,012,485원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,340,170원 |
현재 회차 배당 계산에서는 채권자 청구액 914,024,970원이 전액 배당되고 50,340,170원이 남습니다. 그러나 김건영 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 안전해지는 것은 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 확인 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,032,086,000원 | 0원 | 50,000,000원 | 1,082,086,000원+ |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 722,460,200원 | 256,189,372원 | 50,000,000원 | 772,460,200원+ |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 505,722,139원 | 470,760,052원 | 50,000,000원 | 555,722,139원+ |
확인된 김건영 보증금 50,000,000원만 놓고 보면 낙찰가에 이 금액을 더한 값이 최소 실질취득입니다. 그러나 선순위 보증금 미상 점유자가 있기 때문에 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 결론을 아직 내릴 수 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당재원이 줄어들고, 선순위 임차보증금이 실제로 확인되면 미배당 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구실내체육관 북측 인근, 대구광역시청산격청사 북동측 인근 주거지역입니다. 단독·다가구주택, 도로변 주상용건물, 음식점, 소매점, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 도보 약 3분 및 5분 내외 거리에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 및 경량철골조 판넬지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2001.03.27, 증축은 2001.09.21 및 2002.03.14입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,415,000원/㎡ · 토지면적 334.1㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 임은숙·손우일·박주리·박효정의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
- 김건영 50,000,000원. 현재 배당 시나리오에서는 전액 매수인 인수입니다. 낙찰가 외 별도 취득비용으로 반영해야 합니다.
- 손우일 전세권. 2018.08.08 설정으로 말소기준보다 앞섭니다. 등기 판정은 인수, 배당 시나리오는 100,000,000원 전액 배당이므로 매각물건명세서와 배당요구 효력을 원문 대조해야 합니다.
- 정승배. 전입·확정일자가 2016.02.24이고 배당요구가 확인되며, 현재 배당안에서는 보증금 55,000,000원이 전액 배당됩니다.
- 보증기관 승계 중복주의. 한국토지주택공사 78,700,000원은 임은숙 보증금의 대위·승계 신고로 별도 보증금에 더하지 않습니다.
- 점유·명도. 1층 근린생활시설과 2~5층 다가구주택에 여러 점유자가 있어 호실별 실제 점유상태와 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 감소 시나리오. 2회 유찰 시 미배당 256,189,372원, 3회 유찰 시 470,760,052원으로 증가합니다. 유찰이 곧 권리위험 감소를 뜻하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 종기와 접수문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 인수액 확정
현재 최저매각가는 1,032,086,000원으로 감정가 1,474,408,000원에서 한 차례 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건은 단순한 할인 경매가 아닙니다. 말소기준 전 손우일 전세권, 김건영 보증금 50,000,000원 인수, 그리고 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자들이 함께 존재합니다.
현재 회차에서 확인 가능한 최소 실질취득은 1,082,086,000원이지만, 임은숙·손우일·박주리·박효정의 보증금 잔액이 확인되지 않아 최종 취득비용은 확정할 수 없습니다. 실거래 시세도 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인 여부를 판정할 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격 검토보다 선순위 임대차와 전세권의 실제 인수범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
