대구지방법원 2025타경8922. 대구광역시 북구 산격동 1428에 있는 토지와 건물을 대상으로 하는 경매입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층부터 5층까지는 다가구주택으로 이용되고 있으며, 6층은 계단실과 보일러실입니다. 일반적인 개별 호실 아파트 경매가 아니라 여러 점유관계와 임차보증금을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

소유자는 김순희이며, 2019년 6월 14일 설정된 대구대서신용협동조합의 근저당권 481,000,000원이 말소기준권리입니다. 문제는 이보다 앞선 2018년 손우일 전세권과 전입일이 앞서는 여러 점유자의 권리입니다. 말소기준 이후의 등기만 살피고 낙찰자의 부담이 없다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심

핵심은 을구 7번 손우일 전세권입니다. 2018년 8월 8일 설정되었으며 전세금은 100,000,000원, 범위는 202호 전부입니다. 2019년 말소기준 근저당권보다 먼저 설정됐으므로 후순위 근저당처럼 매각으로 당연히 말소되는 권리가 아닙니다.

을구 9번 근저당권은 2026년 3월 11일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리자가 이전됐더라도 기존 근저당권의 설정일과 말소기준 지위 자체가 새로 생기는 것은 아닙니다. 이후의 도윤경 근저당권, 후순위 임차권등기와 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 임차권등기의 말소와 임차인의 대항력·보증금 승계 문제는 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 미상 보증금이 가장 큰 변수

현황조사 및 등기상 확인되는 실명 점유·임차관계자는 중복을 제외하면 13명입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 별도 자연인 임차인으로 추가 계산하지 않았으며, 이름이나 실제 점유관계가 확인되지 않은 기록도 임차인 수에 포함하지 않았습니다.

전입일만으로 대항력의 모든 요건이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 보증금·확정일자·실제 점유관계가 불명확한 사람은 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 우선변제 역시 확정일자와 배당요구 등 관련 요건을 확인해야 합니다.

* 정승배의 배당 시뮬레이션 적용 보증금은 55,000,000원입니다. 등기에는 1차 55,000,000원, 2차 70,000,000원, 3차 75,000,000원이 기재되어 있어 증액분의 실제 잔액과 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 낙찰가와 실질취득은 다르다

현재 최저매각가는 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 김건영 보증금 50,000,000원의 인수가 반영돼 있으므로 실질취득 하한은 최저가보다 높습니다. 이 금액도 추가 선순위 임차인의 보증금 인수나 선순위 전세권의 미해소 위험을 확정적으로 반영한 총액은 아닙니다.

실질취득 하한은 각 회차 매각가에 확인된 김건영 인수액 50,000,000원만 더한 금액입니다. 추가 선순위 보증금 인수, 취득 부대비용 등은 반영하지 않았습니다. 손우일 전세권은 시뮬레이션상 전액 배당을 가정하며, 실제 권리 해소 여부에 따라 부담이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 722,460,000원 가정)

다음은 집행비용과 확인된 채권을 반영한 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차인의 미확인 보증금, 실제 배당순위, 세금 및 우선변제 범위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 전세권의 배당과 말소 여부는 이 표만으로 확정되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 산격동 대구실내체육관 북측 인근에 위치합니다. 대구광역시청 산격청사 북동측 인근의 주거지역으로, 주변에는 단독·다가구주택과 주상용건물, 음식점, 소매점, 기타 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 일반 차량 접근이 가능하며 도보 약 3분 및 5분 내외 거리에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 1층은 외부 간판상 음식점으로 표시돼 있으나 실제로는 약업사로 탐문됐습니다. 2층부터 5층까지는 다가구주택으로 사용되고 있어 호실별 계약 및 점유관계 검토가 중요합니다.
• 건축물. 일반건축물대장상 사용승인은 2001.03.27이며, 2001.09.21 및 2002.03.14 증축 이력이 있습니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 면적 334.1㎡, 제2종일반주거지역입니다. 도시지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역에 해당하며, 공시지가는 1,415,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 건물로, 개별 아파트와 달리 임대수익·건물상태·토지가치·임차관계가 매수 판단에 영향을 미칩니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 시장가격 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 손우일 선순위 전세권. 을구 7번 전세권 100,000,000원의 배당요구 효력과 실제 배당 가능액, 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 김건영 보증금. 1층 보증금 50,000,000원과 월세 700,000원의 계약 및 점유관계를 확인하세요. 현재 배당 시뮬레이션은 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
• 보증금 미상 선순위 점유자. 임은숙·박주리·박효정의 계약서, 보증금 잔액, 실제 점유와 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 정승배 보증금 증액. 1차 55,000,000원뿐 아니라 2차 70,000,000원 및 3차 75,000,000원의 계약 변경과 잔액, 각 증액분의 우선순위를 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 확인. LH 임차권등기를 실제 임차인의 채권과 중복 계산하지 말고, 401호·402호·301호의 승계관계와 실제 임차인을 대조해야 합니다.
• 중복 호실 조사. 503호와 302호 등 복수 이름이 확인되는 호실은 계약 명의와 실제 점유자를 구분해야 합니다.
• 실질취득 총액 재산정. 최저가에 확인된 인수금만 더하고 끝내지 말고, 추가로 승계될 수 있는 보증금을 모두 반영한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
• 명도 및 임대 운영. 호실별 점유자와 계약 승계 여부, 미납 차임·관리비, 명도 협의 또는 임대차 유지에 따른 비용을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 배당요구 내역을 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 인수금”

이 물건의 매력으로 보이는 숫자는 감정가 대비 49%인 최저매각가입니다. 하지만 말소기준 이전에 설정된 손우일 전세권과 여러 선순위 점유자가 존재하고, 김건영의 보증금 50,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

현재 최저가에서 확인된 실질취득 하한은 772,460,000원입니다. 여기에 임은숙·박주리·박효정 등의 미확인 선순위 보증금이 추가될 수 있으며, 정승배의 증액 보증금과 손우일 전세권의 최종 처리도 확인해야 합니다. 이러한 권리관계가 해결되지 않으면 최저가가 더 내려가더라도 실제 취득비용이 기대만큼 감소하지 않을 수 있습니다.

종합적으로 현재 단계에서는 선순위 권리 및 인수액 확정이 우선인 고위험 물건입니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만 근거로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 추가 인수금과 선순위 전세권의 말소 여부를 확정한 뒤 실질취득액을 기준으로 가격을 검토하는 것이 핵심입니다.