대구지방법원 2025타경8945. 경산시 진량읍 당곡리 125-3의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 유림산업주식회사이고, 2015.03.30. 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이보다 뒤에 설정된 국민은행 추가 근저당, 중소벤처기업진흥공단 근저당, 2022년 가압류들과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 가장 중요한 점은 점유자입니다. 신영도·정현오·김서원 3명은 모두 실제 임차인으로 조사됐고, 전입일이 각각 2024.03.21., 2024.02.01., 2024.03.04.로 말소기준인 2015.03.30.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유·명도 조건은 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 당곡리 125-3 제에이동호 · 경상북도 경산시 진량읍 당곡2길 65 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 일반공업지역 |
| 토지 | 2,314㎡ · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유림산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,196,319,560원 / 1,537,424,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,396,481,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.03.30. 을구 16번 국민은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 같은 날 을구 17번 국민은행 근저당권 1,608,000,000원이 이어지고, 2019.04.30. 중소벤처기업진흥공단 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐습니다. 이후 2022년 가압류들과 2025.08.11. 현재 사건의 임의경매개시결정도 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 차임 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신영도 | 2024.03.21 | 미상 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현오 | 2024.02.01 | 100,000원 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서원 | 2024.03.04 | 100,000원 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 포함돼 있지 않습니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았으므로 명도 전에는 실제 임대차관계와 점유범위를 확인해야 합니다.
③ 가격 기준 — 1회 유찰 70%, 하지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 회차 최저매각가는 1,537,424,000원으로 감정가 2,196,319,560원의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 권리상 실질취득액도 1,537,424,000원입니다.
다만 이 물건은 일반공업지역의 공장용지와 건물, 제시외 건물, 일부 기계기구가 묶인 일괄매각입니다. 따라서 감정가에서 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 가격 판단의 핵심은 토지·건물뿐 아니라 실제 포함되는 설비의 현존 상태, 제외되는 Conveyor, 도로 저촉, 점유 상태를 함께 확인해 현재 최저가가 자산가치에 맞는지를 검증하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,537,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,774,240원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,608,000,000원 | 439,649,760원 |
| 4. 을구 18번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 32번 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 33번 가압류 · 신보2020제7차유동화전문 유한회사 | 520,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 34번 가압류 · 신보2019제4차유동화전문 유한회사 | 720,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 35번 가압류 · 한국무역보험공사 | 795,904,400원 | 0원 |
| 9. 갑구 35번 가압류 · 신용보증기금 | 83,481,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 6,307,385,933원, 채권자 예상 배당액은 1,519,649,760원이며 미배당은 4,787,736,173원입니다. 이 미배당은 채권자의 미회수액일 뿐, 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,537,424,000원 | 1,519,649,760원 | 4,787,736,173원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,076,196,800원 | 1,063,034,832원 | 5,244,351,101원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 753,337,760원 | 743,404,382원 | 5,563,981,551원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도지역. 일반공업지역이며 토지이용상황은 공업용, 지목은 공장용지입니다.
- 토지. 면적 2,314㎡, 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 213,400원/㎡입니다.
- 도시계획. 가축사육제한구역과 일반공업지역에 포함되고, 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다.
- 평가 유의사항. 목록1 일부 도시계획시설 도로 저촉을 감안해 평가됐습니다.
- 환금성. 공장용지·건물·설비가 함께 묶인 자산은 개별 확인사항이 많아, 단순 주거용 집합건물보다 매각범위와 현장 상태를 보수적으로 확인하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 범위 확인. 신영도·정현오·김서원 3명의 사용 부분과 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원문 확인. 세 사람 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 필요한 임대차 내용은 확인해야 합니다.
- 기계기구 현존 확인. 매각 포함 기계기구의 실제 상태와 소재를 확인하고, 횡송 Conveyor가 평가·매각 제외라는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 이용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 도로 저촉 확인. 목록1 일부 도시계획시설 도로 저촉이 감정가에 반영돼 있으므로 실제 저촉 범위와 이용 제약을 확인하세요.
- 17번 근저당 일부이전 확인. 2021.05.21. 신용보증기금의 413,768,204원 일부 대위변제 등기와 실제 배당 귀속을 원문 대조하세요.
- 신청채권 관계 확인. 현재 경매개시결정 채권자는 에이치에프케이일사유동화전문 유한회사이므로 등기상 담보권과 현재 신청채권의 귀속 관계를 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 토지·건물·설비의 현장가치와 매각범위를 따로 검증하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리구조 자체는 핵심이 분명합니다. 2015.03.30. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명 역시 2024년에 전입해 대항력이 없으며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 인수 0원이라는 권리상 장점과 1회 유찰 70%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 이 물건은 공장용지 2,314㎡와 건물, 제시외 건물, 일부 기계기구가 함께 매각되는 산업용 자산이고, 일부 도로 저촉과 매각 제외 설비까지 존재합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 말소 여부보다 현장에서 실제로 무엇을 얼마의 가치로 인수하는지를 확인하는 데 있습니다.
