대구지방법원 2025타경8945. 경산시 진량읍 당곡리 125-3을 중심으로 한 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 유림산업주식회사이고, 이 회사는 2015.02.03 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2015.03.30 접수된 주식회사국민은행 채권최고액 1,080,000,000원 근저당입니다. 이후 국민은행의 추가 근저당, 중소벤처기업진흥공단 근저당, 여러 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 주의할 부분은 물건의 구성과 가격 판단입니다. 매각에는 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함되지만, 기계기구 중 수전설비 및 5의 6에 해당하는 횡송 Conveyor는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외됩니다. 토지 일부는 도시계획시설 도로에 저촉된 상태가 감정에 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8945 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 당곡리 125-3 · 경상북도 경산시 진량읍 당곡2길 65 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 2,314.0㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 공업용 |
| 소유자 | 유림산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,196,319,560원 / 1,537,424,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.09.16 |
| 청구액 | 2,396,481,032원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.03.30 접수번호 21405의 국민은행 근저당입니다. 같은 날 접수번호 21406으로 설정된 국민은행 근저당과 2019.04.30 중소벤처기업진흥공단 근저당, 2022년의 가압류들, 2025.08.11 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 점유자 3명 — 모두 말소기준보다 늦다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신영도 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현오 | 2024.02.01 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서원 | 2024.03.04 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인된 점유 관련 인원은 3명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2015.03.30보다 훨씬 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 현재 자료상 그 보증금이 낙찰자에게 대항하여 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 금액은 확정적으로 표시돼 있지 않으므로 매각물건명세서 원본 대조는 필요합니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 2,196,319,560원, 현재 최저매각가는 1,537,424,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 1,076,196,800원, 3회 유찰 시는 753,337,760원입니다.
다만 이 사건에는 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다. 특히 토지뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구까지 일괄매각되는 물건이라, 개별 구성물의 상태와 실제 활용가치를 함께 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,537,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,774,240원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,608,000,000원 | 439,649,760원 |
| 4. 을구 18번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 32번 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 33번 가압류 · 신보2020제7차유동화전문 유한회사 | 520,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 34번 가압류 · 신보2019제4차유동화전문 유한회사 | 720,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 35번 가압류 · 한국무역보험공사 | 795,904,400원 | 0원 |
| 9. 갑구 35번 가압류 · 신용보증기금 | 83,481,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 6,307,385,933원 중 1,519,649,760원이 배당되고, 4,787,736,173원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 토지·매각범위 메모
- 토지. 면적 2,314.0㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가), 중로3류(폭 12m~15m)에 일부 저촉됩니다.
- 공시지가. 213,400원/㎡입니다.
- 지형. 완경사·사다리형입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다.
- 매각 제외. 기계기구 2 수전설비 및 5의 6 횡송 Conveyor는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 주소. 목록2 도로명주소는 경매개시결정 후 당곡2길 59에서 당곡2길 65로 경정됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 위치와 사용 관계, 명도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 확인. 3명 모두 보증금이 미상입니다. 대항력 인수는 없더라도 원본 명세서와 배당요구 관계를 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·제시외 건물·기계기구 중 실제 현존하는 대상과 매각 제외 대상을 감정평가서와 현장에서 일치시키세요.
- 도로 저촉. 목록1 일부 도시계획시설 도로저촉이 감정에 반영돼 있으므로 이용계획과 실제 활용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물·설비 각각의 현재 가치와 처분성을 확인하세요.
- 채권 규모. 현재 시나리오상 총 채권액 6,307,385,933원에 비해 배당재원이 부족하고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최종본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장 검증이 먼저
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 기준이 분명합니다. 2015.03.30 국민은행 근저당 이후의 담보권·가압류는 매각으로 소멸하고, 전입자 3명도 모두 기준일보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 ‘저가’라고 볼 근거는 없습니다.
더구나 토지와 함께 제시외 건물·기계기구를 묶어 사는 구조이고, 일부 기계기구는 소재불명으로 매각에서 빠집니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 명확, 가격은 보류입니다. 입찰 전에는 2,314.0㎡ 토지의 활용성, 도로 저촉, 현존 건물·기계기구의 상태와 매각 범위를 확인한 뒤 1,537,424,000원의 현재 최저가가 실제 자산가치에 맞는지 검증하는 것이 핵심입니다.
