대구지방법원 2025타경8979. 경상북도 청도군 금천면 동곡리 180 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 청도참다운한우영농조합법인이며, 말소기준권리는 2022.08.05. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 3,156,000,000원으로 현재 최저매각가 928,675,000원보다 큽니다. 이후 주식회사 티에이치이 가압류, 한국전력공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 별도 인수권리는 확인되지 않습니다.
권리만 놓고 보면 낙찰 후 등기상 부담을 떠안을 구조는 아닙니다. 하지만 이 사건의 난도는 권리보다 물건 자체와 매각조건에서 올라갑니다. 목록5,7은 농지취득자격증명이 필요하고, 이를 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않습니다. 지적도상 맹지이며 일부 토지는 접도구역 저촉이 반영돼 있습니다. 기계기구도 일부가 소재불명이고 장기간 운휴 상태라 가동 여부가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8979 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 금천면 동곡리 180 · 경상북도 청도군 금천면 윗동실길 2-25 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 청도참다운한우영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,326,678,300원 / 928,675,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 646,431,447원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 2,990.0㎡ · 지목 공장용지 · 농림지역 · 평지 · 부정형 · 맹지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 없습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2022.08.05. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이고, 그 뒤의 주식회사 티에이치이 가압류, 한국전력공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.28. 농협은행주식회사 가압류와 2025.08.05. 농업협동조합중앙회 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,326,678,300원, 현재 최저매각가는 928,675,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 928,675,000원 | 2,301,152,876원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 650,072,500원 | 2,576,969,351원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 455,050,750원 | 2,770,040,884원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 낮아지지만 근저당권자의 미배당액은 더 커집니다. 다만 그 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자가 회수하지 못하는 부분입니다. 따라서 이 사건의 매수인 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하고, 별도 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 928,675,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,686,750원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,156,000,000원 | 916,988,250원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 티에이치이 | 58,254,886원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 3,886,240원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 11,686,750원 후 농협은행주식회사 근저당에 916,988,250원이 배당되고, 주식회사 티에이치이와 한국전력공사 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 2,301,152,876원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·기계기구 리스크
- 농지취득자격증명. 목록5,7은 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 맹지. 토지는 지적도상 맹지로 조사됐고 도로접면 역시 맹지로 기재돼 있습니다.
- 접도구역. 목록1,2,6은 일부 접도구역 저촉을 감안해 평가됐습니다.
- 토지 규제. 농림지역이며 농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접하며 접도구역에 저촉됩니다.
- 기계기구. 기호 1)은 목록상 RAT-130이나 실제 명칭은 RAT-160이고, 기호5) 일부와 6), 7)은 소재불명으로 평가 제외됐습니다.
- 가동 여부. 그 밖의 기계기구도 장기간 운휴 상태로 가동 여부가 미상입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 가능 여부. 목록5,7의 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 맹지 현황. 지적도상 맹지이므로 실제 진입 가능 경로와 도로 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 접도구역 영향. 목록1,2,6 일부의 접도구역 저촉이 이용과 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. RAT-160 확인, 소재불명 기계기구와 장기간 운휴 장비의 잔존 여부·가동 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 실제 매각 범위를 원본 명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 물건 상태와 이용 제한을 반영해 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전 ≠ 물건 안전”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리관계만 보면 단순한 편입니다. 하지만 최저매각가 928,675,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 지적도상 맹지, 일부 접도구역 저촉, 기계기구 일부 소재불명과 장기간 운휴라는 실물 리스크가 겹칩니다. 권리는 통과, 물건 실사와 인허가 확인은 필수. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 이용 가능성과 매각 대상의 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
