대구지방법원 2025타경8979. 청도군 금천면 동곡리 180 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 현재 등기상 소유자는 청도참다운한우영농조합법인이고, 말소기준권리는 2022년 8월 5일 농협은행주식회사 명의 채권최고액 3,156,000,000원 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 주식회사 티에이치이 가압류와 한국전력공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 난점은 등기보다 매각조건과 물건의 이용성에 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있고, 목록 5·7은 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금을 돌려받지 못하는 조건입니다. 또한 지적도상 맹지이며, 기계기구 일부는 소재불명으로 평가에서 제외됐고 나머지 기계도 장기간 운휴 상태라 가동 여부가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8979 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 금천면 동곡리 180 · 경상북도 청도군 금천면 윗동실길 2-25 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 청도참다운한우영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,326,678,300원 / 650,073,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 646,431,447원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.05 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 3,156,000,000원 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
임차인은 없습니다. 과거 청도축산업협동조합과 농협은행의 근저당권 중 앞선 권리들은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.08.05 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사 티에이치이 가압류 58,254,886원과 한국전력공사 가압류 3,886,240원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 650,073,000원으로 감정가 1,326,678,300원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 할인율 자체를 시세 대비 저가로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 650,073,000원 | 49% | 2,576,968,856원 |
| 3회 유찰 시 | 455,051,100원 | 34% | 2,770,040,537원 |
| 4회 유찰 시 | 318,535,770원 | 24% | 2,904,864,857원 |
유찰이 추가될수록 매각가와 채권자 배당액은 낮아지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락이 곧 권리 인수 증가로 이어지는 구조는 아닙니다. 대신 이 물건에서는 맹지, 농지취득자격증명, 기계기구 상태 같은 비등기 리스크가 가격 판단의 중심이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 650,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,900,730원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,156,000,000원 | 641,172,270원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 티에이치이 | 58,254,886원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 3,886,240원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 3,218,141,126원, 예상 배당은 641,172,270원, 미배당은 2,576,968,856원입니다. 신청채권자 청구액은 646,431,447원이며 현재 회차 가정 배당액 641,172,270원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용·환금성 메모 (토지 및 매각조건 기준)
- 토지. 동곡리 180 토지는 2,990㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 답창고이며 평지·부정형입니다. 공시지가는 30,400원/㎡입니다.
- 도로. 도로접면은 맹지이고, 매각물건명세서에도 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접합니다. 목록 1·2·6은 일부 접도구역 저촉을 감안해 평가됐습니다.
- 농지취득자격. 목록 5·7은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 개별 항목만 분리해 취득하는 구조가 아닙니다.
- 기계기구. 기호 1은 목록상 명칭이 RAT-130이나 실제 명칭은 RAT-160입니다. 기호 5 일부와 6·7은 소재불명으로 평가에서 제외됐고, 나머지 기계기구는 장기간 운휴 상태로 가동 여부가 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 5·7의 증명 발급 가능 여부와 제출기한을 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 맹지 확인. 지적도상 맹지이므로 실제 차량·장비 진입로, 통행권원, 현황도로 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 접도구역. 목록 1·2·6 일부가 접도구역에 저촉되므로 이용·증축·개발 계획이 있다면 해당 제한의 실제 범위를 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. RAT-130/RAT-160 명칭 차이, 기호 5 일부와 6·7 소재불명, 장기간 운휴 기계의 가동 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 650,073,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 이용가치와 처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 가압류·경매개시결정의 변동 여부, 매각물건명세서 및 농지취득자격증명 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.08.05 농협은행주식회사 근저당권이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매의 위험은 등기에서 끝나지 않습니다. 목록 5·7의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 지적도상 맹지, 일부 접도구역 저촉, 제시외 건물 일괄매각, 일부 기계기구 소재불명과 장기 운휴가 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 근거가 없어 “감정가 절반이니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 농취증 발급 가능성, 진입·이용 가능성, 기계기구 실재·가동 상태를 확인한 뒤 650,073,000원의 실질취득가가 그 조건을 감수할 만한지 판단하는 데 있습니다.
