최저가는 4,585만원이지만, 실제 부담은 약 1.31억 — 지오빌 비동 302호

인천지방법원 2025타경509254. 인천 중구 운남동 지오빌 비동 3층 302호, 전용 45.9㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 1월 6일 인천광역시 중구 압류입니다. 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 오송근은 그보다 앞선 2022년 12월 15일 전입 및 점유와 2022년 11월 30일 확정일자를 갖추고 있습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 후순위 권리가 지워지는가”보다 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 얼마 인수하는가가 핵심입니다.

임차인의 보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 매각대금 45,859,000원에서 집행비용 1,225,462원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 예상액은 44,633,538원이고, 보증금 부족분 85,366,462원이 매수인에게 남습니다. 현재 회차의 최저가와 인수액을 합치면 131,225,462원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나므로, 총 부담은 보증금 130,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

말소기준인 2023년 1월 6일 압류 이후 설정된 이정범·한화생명보험·스마트저축은행의 가압류와 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 오송근의 전입·점유는 말소기준보다 약 3주 앞섭니다. 2024년 12월 20일 임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 그보다 앞서 취득한 대항력에 따라 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

오송근은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 매각대금에서 우선변제를 받되, 부족한 보증금은 낙찰자에게 청구할 수 있는 구조입니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 최저가 자체가 투자원가가 아닙니다. 낙찰가가 낮아지면 법원에서 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 인수할 잔액은 그만큼 증가합니다. 이 사건의 회차별 계산은 다음과 같습니다.

최저가는 45,859,000원에서 22,470,909원까지 내려가지만 실질취득은 130,804,476원~131,225,462원으로 거의 같습니다. 추가 유찰은 총매입원가를 크게 낮추기보다 법원에 낼 돈을 임차인에게 지급할 인수금으로 옮기는 효과에 가깝습니다.

④ 실거래 비교 — 과거 거래 대비 64.2%, 현재성은 제한적

지오빌B 동일 전용면적 45.9㎡의 실거래 표본은 2022년 12월부터 2023년 10월까지 총 7건입니다. 평균 거래가는 204,285,714원, 최저 180,000,000원, 최고 240,000,000원이며 최신 거래는 2023년 10월 240,000,000원입니다.

현재 회차 실질취득 131,225,462원은 이 실거래 평균의 약 64.2%, 최신 거래 240,000,000원의 약 54.7%입니다. 수치만 보면 과거 거래 대비 73,060,252원 낮습니다. 다만 모든 거래가 2023년 10월 이전이고, 경매 매각기일은 2026년 7월이므로 이 표본만으로 “현재 시세보다 싸다”고 확정할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 45,859,000원 가정)

현재 계산에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 임차인 미배당액 85,366,462원은 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세의 채권액과 법정기일, 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 기타로 분류됐으나 현황은 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 입지. 인천광역시 중구 운북동 영종역 남측 원거리에 있으며, 주변은 다세대주택과 전·답이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측에 공항철도 영종역, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 5m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·토지거래계약 허가구역에 포함되며 공시지가는 616,100원/㎡입니다.
• 환금성. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만 총 7세대 소규모 단지이고, 거래 표본과 경매 낙찰 사례가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 45,859,000원에 예상 인수액 85,366,462원을 더한 131,225,462원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
• 임차보증금 잔액 확인. 임차인의 실제 배당액과 인수 잔액은 매각대금 납부 전 배당표와 관련 서류로 다시 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 법정기일 확인. 우선하는 세금이 있으면 임차인 배당이 감소해 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 점유·명도 조건 확인. 임차권등기가 있어 현재 실제 점유 상태와 인도 조건, 보증금 잔액 지급과 퇴거의 동시이행 문제를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 확인된 실거래는 2023년 10월 이전이므로 인근 중개업소 호가·최근 계약·유사 다세대 매물을 별도로 대조해야 합니다.
• 토지거래허가 여부 확인. 토지거래계약 허가구역 포함에 따른 적용 범위와 취득 절차를 관할기관에 확인하세요.
• 관리비·공용부분 점검. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 누수·설비·주차 조건을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·세금 관련 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “4,585만원짜리 물건”이 아니다

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 45,859,000원입니다. 그 숫자만 보면 감정가의 24%까지 떨어진 초저가 물건처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금 미배당액 85,366,462원을 더하면 현재 실질취득은 131,225,462원입니다. 한 차례 더 유찰돼도 실질취득은 130,977,823원, 두 차례 더 유찰돼도 130,804,476원으로 거의 줄지 않습니다.

실질취득은 2022년 12월~2023년 10월 실거래 평균 204,285,714원보다 낮지만, 거래 표본의 현재성이 떨어지고 7세대 소규모 다세대·4회 유찰·세금 우선배당 변수가 겹칩니다. 결론은 “가격 숫자는 검토할 만하지만, 권리와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건”입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액까지 포함한 실질취득이어야 합니다.