45,859,000원
인천지방법원 2025타경509254. 인천 중구 운남동 지오빌 씨동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 윤영호이며 등기부에는 근저당권이 없습니다. 이 사건의 권리분석 기준은 2022.07.20. 접수된 인천광역시 중구 압류입니다. 이후 이정범 가압류, 중구 압류, 한화생명보험 가압류, 국세 압류, 현재 강제경매개시결정과 추가 가압류는 매각으로 소멸합니다.
표면적인 가격 할인은 매우 큽니다. 감정가 191,000,000원이 네 차례 유찰돼 현재 최저가가 45,859,000원까지 내려왔고, 동일 면적 비교거래 185,000,000원의 24.8% 수준입니다. 다만 비교 가능한 거래는 2023.02. 한 건뿐이고, 단지 전체도 7세대에 불과합니다. 따라서 거래가 한 건과 감정가만으로 즉시 싸다고 단정하기보다, 반복 유찰의 원인이 점유·물건 상태·입지·환금성 중 어디에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509254 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 605-9 지오빌 씨동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 백운로 205-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 2021.01.29 |
| 소유자 | 윤영호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 45,859,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 28,623,158원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 2022년 중구 압류가 기준
등기부상 근저당권은 없으며, 2021.06.18. 설정됐던 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2022.06.22. 이미 말소돼 소유권이 윤영호에게 귀속됐습니다. 이후 2022.07.20. 접수된 인천광역시 중구 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤에 접수된 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 24.8% 할인보다 표본 수를 먼저 본다
비교 대상은 지오빌C 도시형생활주택·단지형다세대주택의 45.9㎡ 거래입니다. 확인되는 거래는 2023.02. 3층 185,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균으로 집계된 값과 최신 거래금액도 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 45.9㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 평균 | 45.9㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 45,859,000원은 비교거래 185,000,000원의 24.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 계산상 실질취득금액도 45,859,000원입니다. 수치만 보면 할인 폭이 크지만, 거래 표본이 한 건뿐이라 개별 호수의 내부 상태·대지권·점유·접근성 차이를 충분히 설명하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,225,462원 |
| 2. 가압류 · 이정범 | 126,407,408원 | 44,633,538원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 23,628,954원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 한화생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이에프에스비이오공육유동화전문 | 22,159,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계 172,195,378원 중 예상배당은 44,633,538원이며, 미배당액은 127,561,840원입니다. 신청채권자 청구액 28,623,158원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 압류 세액과 당해세 여부에 따라 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 45,859,000원 | 44,633,538원 | 127,561,840원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,101,299원 | 31,123,476원 | 141,071,902원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22,470,909원 | 21,666,433원 | 150,528,945원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 사용승인일은 2021.01.29입니다.
- 입지. 공항철도 영종역 남측 원거리에 있으며, 주변은 다세대주택과 전·답이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 479.0㎡, 공시지가는 616,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시됩니다. 입찰 전 해당 호수와 대지권에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 기본적인 냉난방 및 위생설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 단지이며 확인되는 동일 면적 거래가 1건뿐입니다. 반복 유찰과 제한된 거래 표본을 감안해 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대열람· 외국인체류확인서·매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 현장 내부 확인. 감정가 191,000,000원이 네 차례 유찰된 원인을 내부 상태, 누수·결로, 호별 위치, 채광, 소음과 접근성에서 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 국세·지방세 압류의 세액과 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 거래 표본 주의. 185,000,000원 비교거래는 2023.02. 한 건입니다. 해당 거래 하나를 현재 매도가격으로 그대로 적용하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 7세대로 매수층이 제한될 수 있습니다. 인근 다세대주택의 실제 매물과 거래기간을 함께 조사하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 각종 공과금 현황을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 반복 유찰 원인은 현장에서”
이 사건은 말소기준권리가 2022.07.20. 인천광역시 중구 압류로 특정되고, 그 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없으며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 감정가 191,000,000원이 45,859,000원까지 내려오는 동안 이미 네 차례 유찰됐습니다. 비교거래 185,000,000원 대비 24.8%라는 숫자는 강한 할인으로 보이지만, 거래가 2023.02. 한 건뿐이고 단지가 7세대라는 점을 무시할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 반복 유찰의 원인을 찾아낼 수 있느냐입니다.
