1,650,009,000원
대구지방법원 2025타경9183. 대구 북구 침산동 868 소재 부동산으로, 토지 1,103.5㎡와 공장·사무실 등으로 이용 중인 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 말소기준권리는 2023.11.14. 설정된 서대구신용협동조합의 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원입니다.
등기상 그 뒤에 설정된 경매개시결정, 기술보증기금 가압류 480,000,000원, 김태근 가압류 118,558,320원, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계에서는 예외가 하나 있습니다. 홍주철은 2023.08.16. 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구는 했지만 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 배당표가 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9183 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 868 · 대구광역시 북구 침산로67길 55 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실 등 |
| 토지 | 1,103.5㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사미화산업 |
| 감정가 / 최저가 | 3,367,364,770원 / 1,650,009,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구신용협동조합 / 1,523,680,687원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인은 인수
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍주철 | 2023.08.16 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.09.25 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영태 | 2024.01.22 | 5,000,000원 | 800,000원 | 2025.10.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김철호 | 2024.04.26 | 2,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장재근 | 2025.04.07 | 2,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최영태·김철호·장재근은 모두 말소기준권리인 2023.11.14. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 반면 홍주철만 말소기준권리 전에 전입해 대항력이 인정됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금을 합산할 문제는 없으며, 실제 임차인은 4명입니다.
③ 가격 구조 — 49% 할인보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 1,650,009,000원으로 감정가 3,367,364,770원의 49%입니다. 하지만 홍주철 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 1,660,009,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,650,009,000원 | 10,000,000원 | 1,660,009,000원 | 767,449,410원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,155,006,300원 | 10,000,000원 | 1,165,006,300원 | 1,257,502,083원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 808,504,410원 | 10,000,000원 | 818,504,410원 | 1,600,539,954원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,650,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,900,090원 |
| 인수 · 임차인 홍주철 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서대구신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,631,108,910원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태근 | 118,558,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 2,398,558,320원 중 1,631,108,910원이 배당되고 767,449,410원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 1,523,680,687원이며 현재 회차 계산에서는 충족됩니다. 홍주철 보증금 10,000,000원은 경매대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 침산동 소재 노원네거리 북동측 인근이며, 주위는 각종 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 공장, 사무실, 공장 및 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 1,103.5㎡ 공장용지이며 일반공업지역, 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 1,366,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 사용승인일 1977.05.18.인 건물과 1984.03.15. 증축 또는 사용승인된 건물이 포함되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍주철 보증금 인수. 낙찰가에 10,000,000원을 더한 금액을 실질취득액으로 계산해야 합니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인은 4명이며 임차인별 점유 범위와 인도 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 국의 압류가 존재하며 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 공장·토지의 실제 거래·수익성·활용가치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 인수와 실제 가치
이 사건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준권리 이전에 전입한 홍주철의 보증금 10,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 실질취득은 1,660,009,000원입니다. 나머지 임차인 3명과 후순위 가압류·압류는 대항력 또는 인수 측면에서 정리되는 구조입니다.
또한 공장·사무실과 1,103.5㎡ 토지를 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하는 물건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 현재 확인되는 핵심은 선순위 임차인 1명의 1,000만원 인수, 2회 유찰, 그리고 실거래 비교 없이 감정가 49%까지 내려온 산업용 부동산이라는 세 가지입니다. 입찰가는 이 세 요소를 함께 반영해 판단해야 합니다.
