대구지방법원 2025타경9183. 대구 북구 침산동 868의 공장용지와 공장·사무실 등으로 이용 중인 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 1,103.5㎡, 일반공업지역의 공장용지이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사미화산업입니다.
등기상 핵심은 2023.11.14 설정된 서대구신용협동조합 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 그 뒤에 들어온 임의경매개시결정, 기술보증기금·김태근의 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기권리와 별개로 임차인 홍주철은 2023.08.16 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9183 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 868 · 대구광역시 북구 침산로67길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실, 공장 및 화장실 등 |
| 토지 | 1,103.5㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사미화산업 |
| 감정가 / 최저가 | 3,367,364,770원 / 2,357,155,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,523,680,687원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인 1명은 남는다
말소기준권리는 2023.11.14 서대구신용협동조합 근저당권입니다. 2025.09.04 임의경매개시결정, 2025.09.12 기술보증기금 가압류 480,000,000원, 2025.12.23 김태근 가압류 118,558,320원, 2026.06.05 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 관련 실제 배당순서는 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍주철 | 2023.08.16 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.09.25 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 최영태 | 2024.01.22 | 5,000,000원 | 800,000원 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김철호 | 2024.04.26 | 2,000,000원 | 500,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재근 | 2025.04.07 | 2,000,000원 | 500,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
최영태·김철호·장재근은 모두 2023.11.14 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 이 세 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 반면 홍주철 한 명만 말소기준보다 먼저 전입해 인수위험이 현실화됩니다.
③ 가격 판단 — 70%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 2,357,155,000원으로 감정가 3,367,364,770원의 70%입니다. 그러나 매수인은 홍주철 보증금 10,000,000원을 추가로 부담하므로 현재 회차의 실질취득액은 2,367,155,000원입니다.
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 공장·사무실과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물까지 포함되므로, 입찰가 판단은 감정가 할인율보다 실제 사용가치와 현장 상태 확인이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,357,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,971,550원 |
| 인수 · 임차인 홍주철 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당 · 서대구신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 김태근 | 118,558,320원 | 51,183,450원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 2,398,558,320원 중 2,331,183,450원이 배당되고 67,374,870원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 홍주철 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 1천만원은 유지
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,357,155,000원 | 10,000,000원 | 2,367,155,000원 | 67,374,870원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,650,008,500원 | 10,000,000원 | 1,660,008,500원 | 767,449,905원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,155,005,950원 | 10,000,000원 | 1,165,005,950원 | 1,257,502,430원 |
유찰이 이어지면 매각대금은 내려가지만 홍주철의 인수 보증금 10,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 2회 유찰 시 서대구신용협동조합 배당은 1,631,108,415원, 3회 유찰 시에는 1,141,055,890원으로 계산돼 있으며, 3회 유찰 시에는 신청채권액 전액을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 공장, 사무실, 공장 및 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 위치. 대구광역시 북구 침산동 소재 노원네거리 북동측 인근이며, 주위는 각종 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 1,103.5㎡ 공장용지, 일반공업지역, 평지·세로장방 형상이며 소로한면입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,366,000원/㎡입니다.
- 건물. 공장 건물 사용승인일은 1977.05.18, 일부 증축일은 1984.03.15이며, 사무실 건물은 1977.05.18, 공장 및 화장실 등은 1984.03.15 사용승인으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재발신설비 등이 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수금 포함 상한 계산. 최저가가 아니라 홍주철 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 홍주철 점유·임대차 확인. 대항력 있는 임차인으로 확인되므로 현장 점유상태와 임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
- 나머지 임차인 확인. 최영태·김철호·장재근은 대항력이 없지만 실제 점유부분과 계약관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가 대상과 현존 건물의 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 공장·토지의 실제 활용가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국의 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 세금채권과 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 1천만원 인수와 현장가치
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 정리된다는 점만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 그러나 홍주철의 선순위 전입 때문에 보증금 10,000,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차에서 실제 부담은 최저가 2,357,155,000원이 아니라 2,367,155,000원입니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 공장·사무실과 1,103.5㎡ 토지가 일괄매각되고 제시외 건물까지 포함되는 만큼, 권리는 C급 관리대상, 가격 판단은 현장검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 핵심은 감정가 할인율이 아니라 인수금까지 포함한 실질취득액과 실제 공장·토지의 사용가치입니다.
